Как мошенники лишают якутян жилья и денег

Больше всего махинаций по недвижимости проходит на вторичном рынке. Приведем несколько случаев, которые встречались в нашей республике, и наши рекомендации, на что именно стоит обратить внимание.

Арендовал и пытался продать

Привлекательно низкая цена - частая уловка мошенников. Обычно такие объявления начинаются с текста «Срочно в связи с отъездом ниже рыночной стоимости продается квартира, ТОЛЬКО ЗА НАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ!» Самое дешевое и необдуманное мошенничество совершалось, когда жилье было сдано на длительный срок по договору найма. И когда арендатор оказывался в трудном материальном положении, он пытался продать квартиру по фальшивым документам, было фиксировано поддельное свидетельство собственности, изготовленное на цветном ксероксе, и фиктивный договор купли-продажи, который служил основанием права собственности на недвижимость. 

Самое первое, что необходимо сделать при купле-продаже недвижимости, - это заказать свежую выписку из ЕГРН. В ней будет информация о собственниках, виде права, долях и, самое главное, обременениях. Свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРН.

Внуки продали квартиру

«Самое противное и ничтожное дело мне рассказала заплаканная и растерянная бабушка, сидевшая на крыльце Роснедвижимости в г. Мирном, у которой собственные внуки без ее ведома, когда она долгое время отсутствовала в городе,  продали ее квартиру по незаконно оформленному договору дарения», - рассказывает Оксана Гузаирова, представитель агентства недвижимости  «Вектор». 

Если вам попалась квартира, где на основании права написано «Свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор ренты», то знайте, эти квартиры входят в категорию повышенного риска. Необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний или обстоятельства дарения, предельный срок исковой давности по наследственным делам составляет десять лет в соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса России). 

Проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам расширенную выписку из домовой книги, она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже. Один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами.

Группа риска – сироты и пенсионеры

Самый известный мошенник - Евгений Ким, который вымогал жилье у детей-сирот и переписывал их недвижимость на себя. Свои преступления он совершал по весьма простой схеме: выписывал доверенность на продажу жилья на свою сожительницу, та искала покупателей, брала у них задаток в сумме от 500 тысяч до 1 млн рублей. После этого Ким немедленно отзывал свою доверенность у сожительницы. Или же они искали другую причину для отказа. 

Проверьте историю квартиры, изучите всю цепочку договоров и доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной. Максимальный срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными – 3 года. Если за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку. Внимательнее отнестись к приобретению квартиры, по которой было множество сделок за короткий срок.

Месть разведенки

Еще одна проблемная категория продавцов - бывшие супруги. В одном из случаев мошенничества с продажей жилья на подлог пошла разведенная супруга, которая по нотариальной доверенности пыталась продать общую совместную собственность без ведома бывшего супруга и который давно отозвал у нотариуса доверенность на продажу жилья. 

Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо. Важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки она будет недействительна, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана.

Обманутые наследники

Бывают случаи, когда внебрачные дети могут узнать о квартире спустя много лет. Закон требует выплаты стоимости их доли.  Есть лишь один способ обезопасить себя от неожиданных наследников – прописывать в договоре о купле-продаже, что возмещение стоимости доли возлагается на продавца.

Дешевая и опасная доля дольщика

Нередко выявляется обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих. Так, например, пострадали дольщики строящегося дома по улице Лизы Чайкиной, как позже стало ясно, застройщик на 10 сотках земли незаконно построил дом на 60 квартир, распродал их дольщикам. Дом строил жилищно-накопительный кооператив «Новый дом», который до этого несколько раз переименовали, сначала был ЖСК «Таатта», потом -  ЖСК «Лизы Чайкиной». Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей, так как по закону, как оказалось, дольщиками они и не являлись. 

У застройщика обязательно должны быть документы, которые он обязан предоставлять по первому требованию: свидетельство о госрегистрации юридического лица, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), устав юридического лица, разрешение на строительство,  документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, проектная декларация. 

Дорогостоящие сделки доверяйте профессионалам

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры не стоит верить на слово, относиться настороженно к любым подозрительным документам, бумагам, обстоятельствам, остерегаться обмана, не стесняйтесь требовать документы.

В заключение хотелось бы пожелать всем участникам сделок купли-продажи удачи и отличных вариантов! Обращайтесь к опытным и проверенным специалистам рынка, и будьте уверены в безопасности совершаемых операций с недвижимостью! 

За помощь в подготовке материала редакция благодарит Оксану Гузаирову, Агентство недвижимости «ВЕКТОР»