Что нужно знать при приобретении жилья?

В числе наиболее значимых уделяется внимание по направлениям: о сокращении числа людей, пострадавших от действий или бездействия недобросовестных застройщиков и восстановлением прав обманутых дольщиков. Многим обманутым дольщикам известен пример, где мошенники, пользуясь доверчивостью и правовой неграмотностью граждан, обещают в кратчайшие сроки построить дом. Прокуратурой города Якутска при проведении проверок выявляются нарушения законодательства, связанные с включением в договоры участия в долевом строительстве положений, ущемляющих права потребителей, надлежащим исполнением застройщиками взятых на себя обязательств перед дольщиками.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регламентируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон допускает привлечение денежных средств граждан в строительстве жилья только двумя способами: путем заключения непосредственно с застройщиками договора участия в долевом строительстве и участия в жилищно-строительном кооперативе.

В силу действующего законодательства о долевом строительстве, заключение договоров и привлечение денежных средств для строительства допускается только при соответствии застройщика предъявляемым требованиям, в том числе наличии выданного разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок, предполагаемый к застройке.

Планируя приобретение жилья посредством участия в долевом строительстве, гражданам необходимо удостовериться в наличии у застройщика необходимой разрешительной документации. Так, потенциальные дольщики вправе потребовать у застройщика предоставить для ознакомления следующие документы:

• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность;
• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости:
• проектную документацию со всеми внесенными изменениями;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Если потенциальный участник долевого строительства определился с выбором застройщика и квартиры в будущем доме, необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия, предлагаемого застройщиком к подписанию. В нем обязательно должны быть оговорены следующие существенные условия:

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику строительства;
• цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• определение и план подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (жилое либо нежилое помещение, этаж, площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий и др.);
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Если в договоре отсутствует какое-либо из указанных обязательных условий, то договор считается незаключенным.

Стоит обратить внимание, что законом не допускаются случаи заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве, договоров займа, договоров о намерении, подменяющих договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Зачастую нарушения прав дольщиков обусловлены заключением с ними различного рода договоров уступки прав требования по договорам поставки, подряда, выполнения работ, оказания услуг в пользу застройщика.

Оплата заключенного договора участия в долевом строительстве допустима лишь после его государственной регистрации.

Также обратите внимание на то, чтобы в договоре долевого участия в строительстве не было условий, ущемляющих права потребителей. К таким условиям, например, относится условие, обязывающее участника долевого строительства после принятия объекта заключить договор с эксплуатационной службой и/или организацией для обеспечения жилищно-коммунальных услуг, охраны, противопожарной сигнализации и других необходимых систем.

Также следует знать, что единственное условие договора, обязывающее участника долевого строительства при обнаружении ненадлежащего качества объекта предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков, противоречит части 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку указанная норма закона в таких случаях допускает также возможность соразмерного уменьшения цены договора или возмещения застройщиком расходов на устранение недостатков.

Обязательно внимательно читайте договора, прежде чем подписать.  Ознакомьтесь с их предыдущими проектами и работами, ведь лучше проверить и удостовериться о добросовестности компании.