Капитальный ремонт: от «А» до «Я»

На эти и другие вопросы мы получили ответы в Фонде капитального ремонта многоквартирных домов Республики Саха (Якутия).

Сколько платим?

Первый и самый резонный вопрос: сколько мы платим? Как поясняют в ведомстве, размер взноса утверждается в каждом субъекте страны отдельно и варьируется в зависимости от особенностей региона и самого дома (деревянный или каменный, с лифтом или без такового). При этом с 2017 года взносы ежегодно индексируются, а проще говоря, увеличиваются. С 2019 года в Республике Саха (Якутия) действуют новые размеры минимального взноса на капитальный ремонт, утвержденные приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики РС(Я) в октябре прошлого года. По деревянным домам – 4,88 руб. за 1 кв. м. в месяц,  по каменным – 6,88 (без лифта) и 9,13 рублей для домов с лифтом.

В среднем увеличение произошло на 13 %. В Фонде поясняют, что когда программа только принималась, установленный тариф в Якутии был одним из самых низких и не повышался два года. Однако  инфляционные процессы в экономике, в том числе рост стоимости материалов, применяемых при ремонте и удорожание стоимости самих работ, обуславливают последовательное повышение взимаемых с населения взносов. В противном случае, как говорят специалисты, реализация программы не будет обеспечена необходимым объемом финансовых средств, тем более что экономически обоснованный размер взносов значительно больше того, что мы платим. Для центральных районов это порядка 25 рублей, а для северных районов – свыше 50 рублей. Мы же платим в 4-5 раз меньше, и наши взносы точно не превышают среднероссийского уровня, который составляет 8-10 рублей.

Специалисты ФКР МКД РС(Я) также напоминают, что в Якутии действуют меры государственной поддержки на оплату коммунальных услуг, в том числе и по капитальному ремонту. Граждане, чьи расходы на ЖКУ составляют более 15% от общего дохода семьи, могут обратиться в республиканское агентство субсидий для получения компенсации. Одиноко проживающие, неработающие пенсионеры в возрасте 70 и старше имеют право на компенсацию в размере 50% и 100% оплаты за капитальный ремонт соответственно.

Тарифы взносов на капремонт (рублей за 1 кв.м., в месяц)

4,88 деревянный дом

6,88 каменный дом без лифта

9,13 каменный дом с лифтом.

Куда попадают наши деньги?

В каждом регионе действует отдельная региональная программа капитального ремонта, которая является основным механизмом реализации закона и содержит сведения о перечне домов, подлежащих ремонту, год проведения ремонта, виды ремонта и т.д. Всю эту многоаспектную работу курирует региональный оператор – тот самый Фонд капитального ремонта многоквартирных домов (ФКР МКД). На его счете, согласно статье 182 Жилищного кодекса Российской Федерации, в конечном итоге аккумулируются все взносы на капремонт, поступающие от собственников помещений.

Из этой общей «копилки» для каждого отдельного многоквартирного дома формируется собственный фонд. При этом общедомовые фонды пополняются также за счет средств товарищества собственников жилья, включая доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ и передачи в пользование объектов общего имущества многоквартирного дома. Туда же идут начисляемые банковские проценты по деньгам, имеющимся на счете дома и проценты за несвоевременную оплату взносов на капремонт.

Добавим, что собственники не имеют права отказываться от оплаты взносов на капитальный ремонт, поскольку это их обязанность. В случае неоплаты взносов предусмотрена ответственность в виде пени, взыскания долга в судебном порядке, приостановления выплаты льгот и субсидий.

В соответствии с ч.1 ст.169 Жилищного кодекса Российской федерации и согласно ст. 5 Закона Республики Саха (Якутия) от 24.06.2013 года 1201-З №1329-IV «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Республики Саха (Якутия)» собственники помещений в многоквартирных домах обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Указанные выплаты производятся в целях финансового обеспечения организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах для поддержания их в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям.

Какие дома подлежат капремонту?

В республике действует региональная программа капитального ремонта, утвержденная Указом Президента Республики Саха (Якутия) на период до 2043 года. Программа разработана на основании данных о годах ввода многоквартирных домов в эксплуатацию и их технических характеристик. В программу включены все многоквартирные дома, кроме признанных аварийными, подлежащих сносу, а также общежитий. В программу могут не включаться дома с 70% физическим износом основных конструктивных элементов, а также дома, в которых имеется менее, чем пять квартир.

На текущий момент в региональной программе капитального ремонта участвуют 4334 многоквартирных дома, в том числе 1700 деревянных домов. В городе Якутске в программу включены 1499 домов.

Региональной программой определяются предельные сроки проведения капитального ремонта собственниками или оператором. Законодательство устанавливает трехгодичный период, в течение которого необходимо реализовать капитальный ремонт.

Согласно части 7 статьи 168 ЖК РФ, для конкретизации сроков проведения капитального ремонта и определения видов и объема государственной или муниципальной поддержки капитального ремонта утверждаются краткосрочные планы реализации региональной программы. Краткосрочные планы учитывают решения, принятые собственниками и утверждаются в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта. В республике краткосрочные планы утверждаются приказом Министерства ЖКХ и энергетики РС(Я).

Исходя из обновления данных, чтобы долгосрочные планы не расходились с реальностью, региональные программы капитального ремонта сверяются и актуализируются не реже одного раза в год. Плановый период проведения капитального ремонта, данные о начислении и оплате, состояние лицевых счетов и общую информацию по каждому конкретному дому можно узнать буквально в несколько кликов на сайте http://dom.fondkr.ru в разделе «Найти свой дом».

Например, набираем в адресной строке: г. Якутск, ул. Ленина, дом 11 корпус 1. Тут же получаем на экране таблицу следующего содержания:

Дальше переходим в подраздел «Год проведения ремонта».

Здесь отображается другая таблица, с указанием плановых сроков проведения капитального ремонта по разным видам работ:

Такие сведения можно получить в любой момент по каждому многоквартирному дому, включенному в региональную программу.

Что входит в капитальный ремонт?

Полный перечень работ, который относится к капитальному ремонту, позволяет легко понять, на что могут рассчитывать жители многоквартирного дома, желающие чтобы их дом, действительно привели в порядок, а не ограничились покраской стен в подъезде.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ и с Законом Республики Саха (Якутия) «О капитальном ремонте» в перечень работ по капитальному ремонту входит:

Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;

Ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

Ремонт крыши;

Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

Ремонт фасада;

Ремонт фундамента многоквартирного дома;

Утепление фасада (дополнительный вид работ);

Ремонт стыков полносборных зданий, ремонт балконов, лоджий, входных крылец с установкой пандусов (при наличии технической возможности такой установки) и козырьков над входами в подъезды, ремонт или замена входных наружных дверей, окон и балконных дверей в местах общего пользования;

Ремонт цокольных балок и перекрытий, включая утепление цокольного перекрытия;

Ремонт водоотводящих устройств, расположенных в пределах границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Также в перечень услуг включаются разработка проектной документации на проведение капитального ремонта (с проведением экспертизы) и проведение строительного контроля (технического надзора).

За текущий ремонт придется платить сверху

При этом собственникам необходимо различать капитальный ремонт от текущего. Капитальный ремонт – это полная замена инженерных сетей либо строительных конструкций здания или части здания, эксплуатационный срок которых вышел либо уже подходит к критической отметке.

Что касается текущего ремонта, то региональный оператор его не проводит.

В отделе благоустройства жилого фонда Управы Губинского округа нам пояснили следующее:

– Взносы, что вы оплачиваете в Фонд – это накопления для проведения планового капитального ремонта вашего дома. Грубо говоря, ваш дом стоит в плане на капитальный ремонт через десять лет. Вот на этот будущий ремонт вы заранее отдаете свои кровные. Капитальный ремонт – это глобальные работы по переустройству, перепланировке, «инженерку» всю могут также вам поменять.

Текущий ремонт – это совсем другое дело, он предусматривает только точечные работы, связанные с внешними дефектами. Скажем, участок трубопровода заменить или часть кровельного покрытия, если где-то подтекает, чтобы ситуация не ухудшилась дальше. Или косметический ремонт подъезда сделать.

Собственники жилья совместно с управляющей компанией вправе инициировать текущий ремонт в любой момент, если посчитают нужным. Для этого им следует провести общее собрание жильцов и принять соответствующее решение. Дальше управляющая компания обсчитывает вам тариф, называет стоимость работы и вносит энную сумму дополнительно в квитанции  об оплате. 

Если вы не удовлетворены качеством капитального или текущего ремонта, то должны обращаться с письменным заявлением либо в Фонд капитального ремонта либо в Управление Госстройжилнадзора – государственный орган, регулирующий все вопросы в жилищно-коммунальной сфере.

При этом, как прокомментировали юридические службы города, если во многоквартирном доме сложилась аварийная ситуация (угроза обрушения балкона и т.д.), то управляющая компания обязана устранить угрозу незамедлительно вне зависимости от того, было проведено общее собрание жильцов или нет. Сам по себе факт отсутствия решения общего собрания не отменяет обязанности управляющей компании по осуществлению неотложных работ в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Главным органом, принимающим решение по всем основным вопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в данном доме. Решения, принятые на собрании, являются обязательными для всех собственников

Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50% голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Но существуют вопросы, решение по которым принимается не менее чем двумя третями голосов всех собственников помещений в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание. К ним относятся вопросы, указанные в п.п. 1–3.1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса:

- вопросы о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек;

- вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта;

- вопросы о порядке использования земельного участка (например, ставить ли во дворе хоккейную коробку, организовывать ли гостевую автостоянку и т. д.);

- вопросы о том, каким образом может быть использовано общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);

- вопрос о том, кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом (например, договора на размещение рекламы на стене дома).

Отбор подрядчиков и контроль

Отбор подрядных организаций для проведения капитального ремонта с октября 2016 года регулируется постановлением Правительства России от №615 «О порядке привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

Принять участие в электронных торгах могут только компании, попавшие в реестр квалифицированных подрядных организаций. Данный реестр ведет Министерство жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Саха (Якутия). Таким образом, собственники жилья могут быть уверены, что проведение ремонта в их доме не будет отдано на откуп непрофессионалам или недобросовестным организациям. 

Все компании, попадающие в реестр и участвующие в конкурсах, обязательно имеют не менее трех лет опыта работы в сфере капитального ремонта, содержат в штате необходимое количество квалифицированных работников, являются  членами саморегулируемой строительной организации, не имеют задолженности по налогам и другим обязательным платежам, не входят в число банкротов.