Фактор зловещей Долиной по-якутски

Сегодня, в 19.50 часов на первом канале в передаче «Пусть говорят» выйдет история о том, как покупатель отвоевала честно купленное жилье, но чуть было не осталась и без квартиры, и без денег.

Столь порочная практика, когда пенсионеры продают жилье, а чуть позже объявляют себя жертвами мошенников/ недееспособными/банкротами и так далее, и суды встают на их сторону, установилась по всей стране и только набирает обороты. Эта же история, случившаяся в Якутске, примечательна тем, что Верховный суд республики отменил решение суда первой инстанции и отказался возвращать жилье продавцу-пенсионерке. И это первый прецедент в стране.

Ольга Чернышова, адвокат:

— Человек заключил договор с риелтором, а на покупку этой квартиры были использованы средства, взятые в ипотеку, а также материнский капитал, соответственно, был заключен предварительный договор купли-продажи. Через некоторое время риелтор сообщила им о том, что якобы продавец попала под влияние мошенников и перечислила им все вырученные от продажи квартиры денежные средства. Именно это называлось причиной нежелания продавца выселяться из квартиры, однако покупатель настоял на выселении, ведь это не его вина, что пенсионерка так денежными средствами распорядилась. И все же продавец и выселилась, и впоследствии снялась с регистрационного учета, сказав покупателю, что намерена жить у родственников. Казалось бы, все завершилось благополучно. А потом покупатели получили исковое заявление, оказалось, что пенсионерка пошла в суд и оспаривает сделку. А также она обратилась в Арбитражный суд, чтобы признать себя банкротом, и в правоохранительные органы с заявлением о том, что в отношении нее дистанционные мошенники проводили определенные действия. Пока шел суд первой инстанции, ее банкротом еще не признали, и суд принял решение вернуть ей жилье.

В рамках гражданского, а затем и уголовного дела о мошенничестве проводилась экспертиза на вменяемость продавца, причем в одном и том же учреждении — в ЯРПНД, который сделал такие выводы, что именно в тот момент она находилась под влиянием мошенников, заблуждалась в силу своего возраста. Сколько ей? 72 года. В суде она представила в качестве доказательств постановление о возбуждении уголовного дела и постановление о признании ее потерпевшей. Собственно, суд принял решение, аналогичное тем, что принимают в судах по всей России. А что делать покупателю, который остается без денег, без материнского капитала, без взысканных с продавца денежных средств, но при этом еще и с ипотекой? А когда мы уже подали апелляцию, продавец к тому времени была признана банкротом. В апелляции я указала, что, если суд признает сделку недействительной, то он должен применить и двустороннюю реституцию, то есть стороны должны вернуться в свое первоначальное положение: продавец должен вернуть деньги, а покупатели – квартиру. В апелляции я также указала о необходимости проведения повторной экспертизы. Моя доверитель понесла дополнительные издержки – денежные средства необходимо положить на депозит суда для обеспечения проведения экспертизы, а также оплатить стоимость авиабилетов продавцу – в данном случае во Владивосток и обратно.

Экспертиза показала полную вменяемость продавца на всех этапах продажи квартиры, никаких оснований сомневаться в ее адекватности попросту нет. Верховный суд республики принял наши доводы, встав на нашу сторону, и принял правильное решение, единственное во всей России. Конечно, нельзя сказать, что все дела одинаковые, везде есть свои нюансы, но в общем и целом нормы права подлежат одни и те же к применению, и одни и те же обстоятельства нужно доказывать. Тут все сложилось – звезды сошлись.

Действительно ли пенсионерка стала жертвой мошенников? Это все отдельно подлежит доказыванию в рамках уголовного дела, это не установлено наверняка, не установлены преступники, а суд не может руководствоваться только словами бабушки, которая распорядилась не квартирой в пользу мошенников, если таковые были, а денежными средствами, переданными покупателями в полном объеме. С этого момента сделка состоялась, и нет никаких оснований удерживать предмет купли-продажи. А уж как бабушка распорядилась денежными средствами, никак не касается покупателя, который не может контролировать этот процесс, как именно продавец воспользовался этими денежными средствами.

Госдума на сей счет рассматривает внесение каких-то изменений в законодательство, а пока этого не произошло, подстраховывайтесь при заключении договора купли-продажи любой недвижимости, лучше не совершать сделку без специалиста, и сразу предупреждаю: риелтор таким специалистом не является. Не то, чтобы верить риелторам нельзя, а скорее – неправильно: он далеко не всегда является юристом, и в любом случае он никакой ответственности за сделку не несет.

***

Госдума рассматривает изменения для борьбы с мошенническими схемами, которые стали называть «схемами Долиной», где пожилые продавцы недвижимости, ссылаясь на обман, оспаривают сделки купли-продажи после их совершения. В частности, депутаты Сергей Колунов и Илья Вольфсон разработали такие меры для борьбы с мошенничеством при сделках с недвижимостью с участием пожилых людей как установление обязательного нотариального заверения всех сделок с недвижимостью, а также обязательное страхование сделки, если имущество является для продавца или покупателя единственным. Предлагаемые меры призваны защитить добросовестных покупателей, которые оказываются в судах из-за таких схем, хотя отрасли недвижимости отмечают, что на практике защита будет непростой.