Гектар: вопросы и нюансы

Неудачно выбранный гектар

- Если при использовании гектара я выясню, что земля не пригодна (вдруг там болота, грунтовые воды, каменистый грунт, обнаружится могильник химоружия  при возделывании), возможно будет сдать гектар обратно, поменять на новый? В этом случае срок использования пойдет заново, или зачтется время пользования старым гектаром?

- В соответствии с Федеральным законом №119-ФЗ гражданину на основании его заявления однократно может быть предоставлен в безвозмездное пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности в Дальневосточном федеральном округе.

Возможность «обмена» участка на другой Федеральным законом № 119-ФЗ не предусмотрена.

В случае непригодности земельного участка для выбранных пользователей целей и утраты гражданином интереса к пользованию участку законом предусмотрена возможность одностороннего отказа гражданина от договора безвозмездного пользования земельным участком. При этом другой участок в рамках программы «Дальневосточный гектар» гражданину предоставлен не будет.

В связи с указанным рекомендуем взвешенно и ответственно подойти к выбору земельного участка, используя при этом все имеющиеся возможности.

Начать лучше с дистанционного изучения предполагаемого места, например, с помощью публичной кадастровой карты Росреестра, в которой имеется возможность использовать спутниковую съемку в привязке к местности. Для подробного изучения ландшафта, рельефа, наличия водоемов, крупных дорог можно воспользоваться предложениями сторонних разработчиков (к примеру, Google Планета Земля). 

После предварительного определения будущего места расположения участка следует убедиться в соответствии с Вашими представленими о будущем участке действительности, что можно сделать путем личного посещения выбранной территории. 

Причины отказа в выдаче выбранного участка

- Может ли быть отказано в предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование по итогам рассмотрения заявления?

- Да, такие основания предусмотрены законом. Так, может быть отказано в случаях, если: 

испрашиваемый участок уже предоставлен на правах владения или пользования иным лицам; 

находится в собственности гражданина или юридического лица; 

на участке находятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые принадлежат гражданам, юридическим лицам, либо находятся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, когда на участке размещены сооружения, размещение которых допускается на условиях сервитута или п. 3 ст. 39-36 ЗК РФ (водопроводы, линии электропередач, трансформаторные подстанции, нефтепроводы, геодезические и межевые знаки, линии связи, проезды, пожарные водоемы)

участок зарезервирован или изъят для государственных или муниципальных нужд, изъят из оборота или ограничен в обороте; 

в отношении участка принято решение о предварительном согласовании предоставления участка; 

выявлено полное или частичное совпадение местоположения участка с местоположением участка, образуемого по ранее принятому решению об утверждении схемы размещения земельного участка;

образование участка в соответствии со схемой его размещения связано с пересечением границ муниципальных образований и (или) населенных пунктов, лесничеств, лесопарков, территориальных зон (в последних 3 случаях возможно положительное решение для размещения гидротехнических, линейных объектов, изучения недр и разработки ископаемых); не позволяет эксплуатировать находящийся на нем объект недвижимости; не позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием; приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, невозможности размещения объектов недвижимости; 

испрашиваемый участок находится в пределах территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории или договор о комплексном освоении территории;

испрашиваемый земельный участок является предметом аукциона или в его отношении поступило заявление о проведении аукциона;

в отношении испрашиваемого участка размещено извещение о его предоставлении участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства;

испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального, местного значения;

испрашиваемый участок указан в лицензии на пользование недрами, либо подана заявка на предоставление в пользование участка недр, над поверхностью которых находится участок, участок входит в федеральный фонд резервных участков недр;

испрашиваемый участок используется или подлежит передаче для использования в сфере охотничьего хозяйства;

участок находится в границах территории опережающего социально-экономического развития, особой экономической зоны или зоны территориального развития;

участок находится в границах территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока;

участок является земельным участком общего пользования;

границы участка полностью или частично совпадают, пересекают границы земельных участков, которые не могут быть переданы в пользование по вышеуказанным основаниям;

заявление подано гражданином, с которым ранее уже был заключен договор о безвозмездном пользовании земельным участком согласно условиям данной программы.

Выбор вида назначения

- В случае, если на полученном участке будет построен дом и предполагается вести сельское хозяйство, какой вид разрешенного использования земельного участка необходимо указать? 

- Согласно указанному Классификатору вид разрешенного использования

 «Приусадебный участок личного подсобного хозяйства» предусматривает

«Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных».

- В случае вида использования «Ж-3 Зона застройки малоэтажными и индивидуальными жилыми домами» в ст. 34 Градостроительного регламента в п. условно разрешенный вид использования написано, что можно использовать участок для строительства магазина или торгового павильона. Могу ли я в этом случае на своем участке построить и жилой дом, и магазин? 

- В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона №119-ФЗ в случае, если участок расположен на территории, в отношении которой утвержден градостроительный регламент, гражданин может использовать участок в соответствии с любым видом или любыми видами разрешенного использования, предусмотренными данным регламентом. Дополнительных согласований и разрешений не требуется. 

При этом гражданин вправе использовать земельный участок в том числе в соответствии с условно разрешенным видом использования земельного участка без получения разрешения и проведения публичных слушаний. 

Согласно ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков. 

Образуемый земельный участок должен отвечать требованиям принадлежности только к одной территориальной зоне (п. 8 ст. 7 Федерального закона №119-ФЗ). 

Сочетание различных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах одной зоны возможно только при соблюдении нормативных санитарных требований.

- Может ли быть отказано в утверждении выбранного вида деятельности на переданном в пользование участке?

- Да, уполномоченный орган направляет гражданину уведомление о невозможности использования участка в соответствии с выбранным видом деятельности, если такой вид разрешенного использования не предусмотрен градостроительным регламентом, либо в отношении земель лесного фонда гражданином выбран вид использования, не предусмотренный Лесным кодексом, либо выбранный вид использования не соответствует существующим ограничениям прав на землю и возможностью сочетания с видами деятельности, осуществляемыми на смежных участках.  Гражданин обязан выбрать иной, надлежащий вид использования участка, в течение 3 месяцев со дня получения такого уведомления.

- Можно ли изменить уже выбранный и утвержденный вид использования земельного участка?

- Да, это возможно на всем протяжении действия договора безвозмездного пользования в аналогичном порядке.

- Какую деятельность можно осуществлять на участке, если ранее за этим участком уже был определен конкретный вид его целевого назначения?

- Разрешенное использование земельного участка до его предоставления в безвозмездное пользование гражданину не является препятствием для такого гражданина в выборе иного вида и видов разрешенного использования. При этом принятие решения об изменении разрешенного вида использования земельного участка не требуется.

- Каким образом можно установить для предоставленного участка вид его использования?

- В срок не позднее одного года со дня заключения договора о безвозмездном пользовании земельным участком гражданин направляет уполномоченному органу уведомление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка. Уполномоченный орган в течение 10 рабочих дней со дня получения уведомления подписывает такое уведомление и направляет его в орган регистрации прав для внесения сведений о виде разрешенной деятельности в государственный кадастр, а также вносит такие сведения в ФИС. Орган регистрации вносит соответствующие сведения в государственный кадастр в течение 5 рабочих дней. Такое уведомление является дополнительным соглашением к заключенному договору, не подлежит государственной регистрации и является основанием для внесения изменений о видах разрешенной деятельности в государственный кадастр.

Каким образом оформляется уведомление о выборе вида использования участка в случае, если договор заключен с несколькими гражданами?

В этом случае уведомление направляется в уполномоченный орган в одном экземпляре, подписанном всеми гражданами или их представителями.

Коллективный участок

- Если договор об использовании участка был заключен с несколькими гражданами, а в отношении одного из них принято решение о прекращении договора, или он сам в одностороннем порядке отказался от договора?

- В указанном случае договор безвозмездного пользования земельным участком прекращает свое действие только в отношении конкретно определенного гражданина. Такая ситуация не влияет на права и обязанности по договору других граждан. 

- Подлежит ли пересчету площадь участка, которым пользуются несколько граждан, в случае, если из договора выбыл один из участников?

- Нет, указанное обстоятельство не является основанием для внесения изменений в договор безвозмездного пользования земельным участком в части изменения площади участка.

-  Каким образом представляется декларация, если договор безвозмездного пользования заключен с несколькими гражданами?

- В этом случае декларация может быть представлена одним гражданином – участником договора.

Гектар в лесном фонде

Указанный участок может использоваться гражданином для осуществления любого вида использования лесов, предусмотренных Лесным кодексом Российской Федерации. А именно: 

1) заготовка древесины;

2) заготовка живицы;

3) заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов;

4) заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений;

5) осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;

6) ведение сельского хозяйства;

7) осуществление научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности;

8) осуществление рекреационной деятельности;

9) создание лесных плантаций и их эксплуатация;

10) выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений;

10.1) выращивание посадочного материала лесных растений (саженцев, сеянцев);

11) выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых;

12) строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов;

13) строительство, реконструкция, эксплуатация линейных объектов;

14) переработка древесины и иных лесных ресурсов.

ИЖС в лесу

В случае перевода земельного участка в лесном фонде в другую категорию земель - для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства при возможности сочетания выбранных видов использования участка видам деятельности на смежных участках. При этом при переводе земель лесного фонда в категорию земель населенных пунктов (жилищное строительство, дачное хозяйство) такой земельный участок к категории городских лесов не относится. При переводе земель лесного фонда в земли иных категорий сохраняются ограничения, предусмотренные ФЗ (см. п. 37) При изменении сведений в государственном кадастре о принадлежности участка к землям лесного фонда на принадлежность к другой категории земель полномочия уполномоченного органа, предоставившего участок, по распоряжению таким участком сохраняются.

Лес в собственность

- Может ли гражданин, который заключил договор аренды на земельный участок из состава земель лесного фонда, приобрести его впоследствии в собственность?

- Да, гражданин имеет такое право после истечения 10 лет со дня заключения такого договора при условии предварительного перевода земельного участка из состава земель лесного фонда в земли иных категорий. Заявление о предоставления такого участка в собственность может быть подано до дня окончания срока действия договора аренды. Земельный участок в этом случае передается в собственность на основании общих норм ФЗ, регламентирующих данный порядок, в том числе относительно формы и содержания соответствующего заявления, предельных размеров площади участка и т. д.

Как поменять категорию лесного участка?

- Каким образом можно перевести земельный участок из состава земель лесного фонда в земли иных категорий для его передачи в собственность?

- В целях перевода такого земельного участка в состав земель иных категорий уполномоченный орган в течение 5 рабочих дней с момента поступления заявления о передаче участка из состава земель лесного фонда в собственность направляет в орган регистрации прав заявление о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части принадлежности земельного участка к иной категории земель. Орган регистрации в течение 3 рабочих дней с даты поступления такого заявления вносит изменения в сведения государственного кадастра о принадлежности такого участка к землям лесного фонда путем  указания на принадлежность участка к иной категории земель исходя из выбранного вида разрешенного использования земельного участка и направляет уведомление об этом в уполномоченный орган. При этом принятие решения о переводе земельного участка из одной категории в другую не требуется.

Для согласования проведения таких работ необходимо обращаться в уполномоченный орган, предоставивший такой ЗУ, даже в случае перевода земель лесного фонда в земли иных категорий.

Можно ли рубить свой лес?

- Как можно использовать леса, находящиеся на предоставленном участке?

- Использование лесов осуществляется на основании проекта освоения лесов и требований лесного законодательства РФ. В лесах запрещается проведение сплошных вырубок лесных насаждений. Древесина, заготовленная гражданами при использовании лесов на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное пользование, не может отчуждаться или переходить от одного лица другому иными способами, за исключением случая, когда разрешенным видом использования гражданином выбрана заготовка древесины. В этом случае реализация древесины осуществляется в общем порядке, установленном Правительством РФ (правила осуществления такого вида предпринимательской деятельности).

Отчет об использовании гектара

- Какие последствия наступают в случае непредставления декларации об использовании участка?

- В течение 3 месяцев после истечения 3 лет со дня заключения договора безвозмездного пользования земельным участком гражданин предоставляет в уполномоченный орган декларацию об использовании земельного участка по утвержденной форме. Декларация подается или направляется гражданином по его выбору лично, либо посредством почтовой связи на бумажном носителе, либо в форме электронного документа с использованием ФИС. Декларация также может быть подана через орган регистрации прав.

Непредставление декларации в предусмотренные ФЗ сроки является основанием для проведения внеплановой проверки соблюдения требований земельного законодательства федеральными органами государственной власти, осуществляющими земельный надзор.

- Каковы критерии оценки использования гектара, которая будет проводиться, кажется, через пять лет после его оформления? Допустим, построил дом и баню, этого достаточно, чтобы у меня не забрали гектар обратно? Или я должен обязательно возделать, например, 30% земли? И кто будет проводить оценку использования гектара: сельские чиновники, общественная комиссия или иные лица? Имеется ли четкий список критериев, по которому станет ясно, заберут у меня гектар обратно или нет! 

- Отчет об использовании выделенного по программе «Дальневосточный гектар» участка предусмотрен в виде предоставления в уполномоченный орган декларации, содержание которой и будет отвечать на вопрос о предъявляемым к пользователям критериям использования земельного участка. Форма документа будет разработана позже с учетом правоприменительной практики реализации Федерального закона. 

- Может ли быть продлен срок договора безвозмездного пользования, в том числе для освоения участка, если гражданин не освоил участок, например, из-за отсутствия транспортной доступности к участку. 

Федеральным законом №119-ФЗ не предусмотрена возможность продления (пролонгации) договора безвозмездного пользования земельным участком ни по каким основаниям.

- Неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, является основанием для прекращения договора безвозмездного пользования в судебном порядке (ч. 5 ст. 9 закона №119-ФЗ).

Причины расторжения договора

Федеральным законом предусмотрен исчерпывающий (закрытый) перечень случаев, когда договор безвозмездного пользования может быть расторгнут. 

Так, договор может быть прекращен: 

1. в административном порядке (по решению уполномоченного органа); 

2. в судебном порядке (по вступившему в законную силу решению суда); 

3. в случае одностороннего отказа гражданина от договора безвозмездного пользования земельным участком; 

4. если до окончания срока его действия гражданин не подал заявление о предоставлении такого участка в собственность или аренду. 

В административном порядке договор может быть прекращен в следующих случаях: 

- смерти гражданина, которому был предоставлен участок в пользование, и отсутствия наследников по закону и завещанию; 

- в случае передачи гражданином участка во владение и (или) пользование иностранному элементу; 

- в случае прекращения гражданства Российской Федерации у лица, с которым заключен указанный договор. 

В судебном порядке договор может быть прекращен: 

- при наличии нарушений требований лесного законодательства при использовании, защите, охране, воспроизводстве лесов, 

- при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно: 

* использовании участка с грубым нарушением правил рационального использования, не в соответствии с целевым назначением, если его использование приводит к существенному снижению плодородия с/х земель и ухудшению экологии; 

* порче земель, невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; 

* неиспользовании земельного участка, предназначенного для с/х производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен ФЗ. В этот период не включается время для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям 

сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован из-за стихийных бедствий и иных обстоятельств. 

Признаки неиспользования земельных участков в настоящее время установлены Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 №369 только для земельных участков сельскохозяйственного назначения: 

- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; 

- на сенокосах не производится сенокошение; 

- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка; 

- на пастбищах не производится выпас скота; 

- на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; 

- залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка; 

- залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%; 

- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка. 

В судебной практике в качестве доказательств принятия мер по освоению участка и началу его использования исследуются: 

- отсутствие признаков запущенности участка; 

- наличие указаний на границы участка (огорожен), 

- установка межевых знаков, 

- ведение какого-либо строительства на участке 

- наличие следов каких-либо изысканий; 

- какое-либо складирование строительных материалов на предоставленном участке и вблизи него 

- строительство каких-либо инженерных коммуникаций 

- производство инженерно-геологических изысканий, 

- разработка топографической карты, 

- отсутствие несанкционированной свалки мусора, объективно исключающей с/х использование участка и др. 

Таким образом, законодательство не содержит требования о завершении в полном объеме получившим земельный участок гражданином начатого им строительства в течение первых 3-х лет. 

Обращаем Ваше внимание, что бремя доказывания неиспользования земельного участка в случае обращения уполномоченного органа в суд с соответствующим заявлением лежит на истце – уполномоченном органе. 

Суд исследует предпринятые гражданином меры по началу освоения земельного участка и на основании полного, всестороннего и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств выносит обоснованное решение. 

Напоминаем Вам, что в течение 3 месяцев после истечения 3 лет со дня заключения договора безвозмездного пользования земельным участком гражданин предоставляет в уполномоченный орган декларацию об использовании земельного участка по утвержденной форме.