Извлекаем выгоду из... подвала

Аренда, как верный способ обогащения

Итак, собственники могут  передавать часть площади помещений в аренду и размещать рекламу на крыше и фасадах. Использовать для своей выгоды можно почти все: стены, крышу, чердак, подвалы, коммуникации. Соответствующее решение о передаче в аренду общего имущества должно быть принято большинством голосов собственников помещений в МКД (не менее 2/3 голосов от общего числа).  Таким же образом, через общее собрание, принимается решение об использовании полученного от аренды дохода.

Легче всего передать технические помещения дома для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи, привлечение рекламодателей и размещение рекламных конструкций на фасаде и крыше, колясочные, подвалы и фойе можно арендовать под спортзал, фотостудию и т. д.

Алгоритм действий

Если в доме уже есть арендаторы, но от них никакой выгоды собственники не имеют, то предлагаем следующий вариант действий.

Шаг 1. Председатель совета МКД запрашивает в УК сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях, арендаторах помещений, использующих общедомовое имущество. Запрос имеет право сделать любой собственник, но лучше, если это делает представительный орган дома - председатель Совета МКД, поскольку его полномочия закреплены в Жилищном кодексе РФ.

Шаг 2. Председатель совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников (протоколы собраний, договоры аренды), о размере арендной платы, а также поступивших денежных средствах за весь период аренды.

Шаг 3. Совет МКД организует общее собрание, на котором собственники принимают решение, как будет использоваться общедомовое имущество, на каких условиях (стоимость аренды, дополнительные обязательства арендаторов). Также на общем собрании решается вопрос целевого направления денежных средств, поступающих от аренды (на капитальный или текущий ремонт, на благоустройство двора и т. д.).

Собственники избирают ответственное (уполномоченное) лицо для заключения договоров аренды (это может быть председатель совета дома, управляющая компания или кто-то из собственников - жителей дома).

Шаг 4. Председатель дома или выбранный собранием ответственный заключает договоры аренды на условиях, утвержденных общим собранием собственников. Это серьезная работа: арендаторов надо предупредить о возможных изменениях в условиях аренды и о возможном демонтаже рекламных конструкций или оборудования в случае отказа перезаключить договор.

Шаг 5. Если выясняется, что помещения и другое общедомовое имущество используются незаконно, нужно обратиться в контролирующие органы (администрацию города, прокуратуру) для привлечения виновных лиц к административной или уголовной ответственности. 

Если рекламная конструкция была размещена кем-либо без соответствующего договора либо без согласия собственников помещений, собственники вправе обратиться в суд для взыскания суммы неосновательного обогащения, которая может быть рассчитана привлеченной оценочной компанией.

Подводный камень

А теперь вернемся к Шагу 3. Выбранное уполномоченное лицо, вне зависимости от того, кто оно, должно обеспечить исполнение решения общего собрания собственников. Как уже указано, оно должно находить и предлагать выгодные для собственников условия о передаче объектов имущества в аренду. Все эти требования справедливы как для УК, так и для ТСЖ. Однако между ними есть существенная разница, о которой следует знать собственникам, прежде чем назначать уполномоченное лицо. Выбор, конечно же, зависит от преследуемых собственниками целей. 

Платить ли налоги?

И тут возникает вопрос — а подлежит ли налогу полученный доход от аренды? Открываем Налоговый кодекс, в частности ст. 162 (Особенности определения налоговой базы с учетом сумм, связанных с расчетами по оплате товаров (работ, услуг).  Согласно ч. 3 этой статьи в налоговую базу не включаются:

денежные средства, полученные УК, ТСЖ на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Намек поняли?