КАК НЕ ПРОГАДАТЬ С ПОКУПКОЙ ДАЧИ

КОГДА ЛУЧШЕ ПОКУПАТЬ

Конечно, весна! Самое лучшее время для приобретения дачи. Так как на участке можно сразу возделывать землю, установить теплицу и начать сажать овощи. К тому же, именно сейчас покупателю несложно заметить все «изъяны» на участке в виде подтопления. Единственный минус, что именно весной ценник максимально высок из-за большого спроса. В идеале дачу нужно искать летом, а покупать поздней осенью во время самых больших скидок. Спрос на дачи в это время падает, а вслед за ним продавцы начинают снижать ценник. Осенью покупатель может без лишней спешки выбрать самый надежный вариант. Зимой цены на дачные участки, как правило, падают. Но для приобретения в собственность это время подходит меньше всего. Всех нюансов не заметишь а позже вас может ожидать неприятный сюрприз. 

КАК ОБЕЗОПАСИТЬСЯ ОТ МОШЕННИКОВ

Приобретение недвижимости всегда носит определенный риск. Смеем заверить, что ни один покупатель не застрахован от мошенничества. Увы, таких случаев в Якутске довольно много. Зачастую люди верят красивым словам продавцов и мало обращают внимания на документы. И зря!

Ольга ЕГОРОВА, руководитель Управления Росреестра по РС(Я): 

— Если вы желаете приобрести садовый дом и земельный участок, рекомендую обратить внимание на документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения. Реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т.п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса. Также стоит обратить внимание на вид разрешенного использования: информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения, для сельхозпроизводства или мелиорации. Убедитесь, что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН, помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах. Однако лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальным положением дел. Перед покупкой объекта недвижимости вы также можете запросить и получить информацию об этом объекте на сайте Росреестра www.rosreestr.ru или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Также на нашем сайте вы можете воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме «on-line» и бесплатно получить общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости. Будущему покупателю следует обратить внимание на частую перепродажу объекта недвижимости. Такая информация отражается в выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Если объект недвижимости продают по доверенности, то важно удостовериться, что сам собственник действительно изъявляет такое желание. Так же рекомендую, при возможности, воспользоваться услугами нотариуса. Многие считают, что достаточно того, что переход права собственности регистрируется в Росреестре. Однако сотрудники Росреестра не обязаны общаться с участниками сделки и выяснять их истинную волю. А именно это зачастую и приводит к трагическим последствиям. Если вы обратитесь к нотариусу, то он примет непосредственное участие во всем цикле оформления: сделает все необходимые запросы, проведёт правовую экспертизу сделки, выяснит волеизъявление сторон, разъяснит правовые последствия сделки и будет нести полную имущественную ответственность в случае, если по его вине сделка будет признана недействительной.

УЧАСТОК С ОБРЕМЕНЕНИЕМ

Что такое участок с обременением многие хорошо знают. Это значит, что на земельном участке есть кое-какие ограничения, которые могут существенно доставить хлопот. 

Игнатий ПОПОВ, руководитель Агентства земельных отношений окружной администрации:

— Я рекомендую заказать ИСОГД – это сведения, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. В этом документе отражена вся информация о наличии каких-либо ограничений на земельном участке. В частности, можно узнать соответствует ли участок под ИЖС или нет; имеется ли решение о резервировании; есть ли водоохранная зона, электросетевое хозяйство. Вот эти все ограничения будут прописаны в этой справке. Эта муниципальная услуга, которую можно заказать в МФЦ. В настоящее время в кадастре указаны лишь ограничения по электросетям, по газу практически информации нет. 

— Поэтому, наверное, в своё время попали Хатассы с красными линиями газопровода. Как сейчас там ситуация?

— Мы предложили альтернативные участки. Кто согласился, они получили. Там вопрос делился на несколько частей, те у кого земельные участки с видом разрешенного использования под сельхозпроизводство, они остались. А есть еще те, кто оформил ИЖС и построил дом, а также у кого ИЖС, но еще не построили. По этим собственникам работа проводится.

— В микрорайоне Сатал в последнее время массово начали выставлять на продажу дачи и земельные участки. Не связано ли это с обременением в виде резервированных участков под будущую железную дорогу?

— Действительно, там было резервирование под железную дорогу. Часть домов попадала под охранную зону. А если попадает под охранную зону, мы земельные участки в собственность предоставить не можем, только в аренду на срок резервирования. На сегодня это резервирование отменено и все ограничения сняты. Но у них есть другая проблема. Когда люди получали земельные участки, у них вид разрешенного использования был под сельхозпроизводство. То есть не под дачу, не под садоводство или огородничество. Сейчас этот вопрос решается. Хочу отметить, что не все дома там с ограничениями, только лишь небольшая часть квартала. У остальных все нормально.

ЦЕННИК

Разброс цен на дачи и земельные участки зависит от месторасположения, площади участка и, конечно же, самого садового дома. Престижными районами по-прежнему считаются: Сергеляхское шоссе, Мерзлотка. Судя по объявлениям, сегодня можно приобрести участок с домом на Вилюйском тракте от 500 тысяч до полутора миллиона рублей.  На Маганском тракте цены чуть выше от 750 тысяч до трех миллионов. На Сергеляхе, разумеется, цены в два раза выше от двух до пяти миллионов. По Покровскому тракту сегодня предлагают купить земельный участок под сельхозназначение аж за 100 тысяч рублей. В общем, вариантов много и можно найти на любой кошелек. Главное в этом вопросе не ошибиться с выбором.  

— В Хатассах также проблема с землями «сельхозназначения». Поэтому многие там продают участки за бесценок. 

— До 18 км Покровского тракта земля включена в территорию города Якутска и там земли населенного пункта. На сегодня там стоит зона – Ж-2А. То есть есть возможность перевести участок под ИЖС. Но сегодня участки разделены без учета основных магистралей и дорог. Поэтому когда делали проект планировки, «красные линии» задевали границы участков. Собственникам  необходимо будет свои участки немного подвинуть  от границ. Вот эти земельные участки можно перевести под ИЖС и вопросов нет. Левая сторона по Покровскому тракту осталась под сельхозпроизводство и в ближайшем будущем пока подвижек не будет. 

— А можно ли на земле сельхозназначения поставить сарай, туалет или, к примеру, вагончик? Это, по сути, ведь не объекты капитального строительства. 

— Прямого запрета в законе нет. Поэтому в принципе, такие объекты допустимы.

— По Вилюйскому тракту, помнится, была печальная история. Людям сообщили, что там создаётся СОТ, они внесли деньги и в итоге остались ни с чем. 

— Да, людей собрали и сказали, что там планируется создание СОТа. Деньги они заплатили, а участки не получили. Вот в этом случае как быть? Тут уже ИСОГД не поможет. Можно к нам обратиться за консультацией. МКУ «Агентство земельных отношений» городского округа «Город Якутск» ведет прием граждан по вопросам в сфере земельных отношений каждый понедельник с 15.00 до 18.00 по адресу: ул.Октябрьская, 20/1, 3-й этаж. У наших специалистов можно конкретно уточнить информацию о СОТе, действительно ли у них имеется в распоряжении земля и так далее. Вообще, конечно, когда  предлагают войти в СОТ и не предоставляют при этом документов, нужно уже насторожиться. Если они показывают какие-то письма от различных ведомств, это не является правоустанавливающим документом. В первую очередь, надо запросить у них документы, которые подтверждают, что земельный участок предоставлен товариществу как юридическому лицу. 

— На Вилюйском тракте планируется строительство свалки, не попадают ли  близлежащие земли под какие-либо ограничения? 

— Санитарная зона пока еще не установлена. Как известно, свалка будет на 26-м км. Но если сказать приблизительно, там рядом под охранную зону могут попасть лишь несколько участков, которые предназначены под сельхоз­использование.  В части информированности населения по вопросам в области земельных и градостроительных отношений можно воспользоваться  Геоинформационным порталом (геопортал – http://map.yakadm.ru),  который содержит полную и открытую для граждан информацию о земельных участках и градостроительной документации на электронной карте города Якутска. Кроме того, на базе Геопортала внедрена система обеспечения прозрачности предоставления земельных участков. Каждый заявитель, изъявивший желание получить земельный участок, в онлайн-режиме сможет следить за ходом рассмотрения его заявления о предоставлении земельного участка. 

НОВОВВЕДЕНИЯ ПО САДОВЫМ ДОМАМ 

В части нововведений в земельное законодательство с 1 января этого года вступил в силу Федеральный закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который заменил «Закон о садоводах» от 1998 года.  Статьей 3 Федерального закона определены такие понятия, как садовый земельный участок, огородный земельный участок, земельные участки общего назначения, садовый дом, хозяйственные постройки, имущество общего пользования, территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.   Тем, кто успел зарегистрировать право собственности на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, на огородном земельном участке им бояться нечего. Согласно закону, такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН или указанные в правоустанавливающих или иных документах, будут считаться равнозначными.

Важно: изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до 1 января 2019 г. садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан, не будет допускаться.

Жилым домом признается расположенное на садовом земельном участке здание, сведения о котором внесены в ЕГРН до 1 января 2019 года с назначением «жилое», «жилое строение» (ч. 9 ст. 54 Закона о ведении гражданами садоводства). На основании ч. 3 ст. 23 данного Закона садовый дом может быть признан жилым домом.

Создание дачных некоммерческих товариществ, партнерств, кооперативов, так же как и садоводческих партнерств и кооперативов, новый закон не предусматривает. Таким образом, если сейчас садоводы, огородники и дачники ведут свою деятельность в форме садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, кооператива или партнерства, то по новому закону останется только две формы: садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество. Партнерства должны будут внести изменения в устав, а кооперативы – провести процедуру реорганизации путем преобразования и также изменить свои учредительные документы.

Фото с открытых источников