Каким быть 203 микрорайону?

Лето с его жаркими дебатами вокруг 203 микрорайона сменилось осенью, споры как будто поутихли... Но судьба 23 гектаров свободной земли прямо в центре города до сих пор не решена.

Напомним, что общая жилая площадь 203 микрорайона превышает 260 тысяч квадратных метров. Это примерно 3740 квартир. И вся земля под застройку арендована на шесть лет выигравшим тендер «РДР-групп» - объединением компаний ОАО РИК, ОАО ДСК и ОАО РФА-Инвест.

История вопроса

Согласно официальным пресс-релизам, первоначально на этом месте планировалось построить спальный микрорайон, в котором до 60% отойдет квартирам эконом-класса, а 40% жилья стали бы домами повышенной комфортности - элитной индивидуальной постройки. Причем часть квартир эконом-класса планировалось раздать погорельцам и сиротам. В инфраструктуру квартала хотели поместить школу на 1200 мест, три детских сада, гаражи стояночного типа на две тысячи мест и, возможно, подземные парковки.

Также планировалось построить два жилых комплекса повышенной этажности. В одном две высотки по 18 этажей, а на самом интересном месте, у реки - 24-этажный красавец-дом. Эту высотку собирались сделать так называемой доминантой всего квартала и ключевым объектом речного фасада Якутска. Так звучали официальные планы.

Однако стоит понимать, что эконом-жилье - это когда государство субсидирует часть затрат. А застройщик не тратится на отделку. У нас в Якутске элитных домов нет. А вот на эти субсидии, вероятно, и надеется «РДР-групп» - они строят жилье, которое выкупит у них республика на деньги по программе расселения. Им даже не надо будет заботиться о поиске покупателей.

Сейчас появилось больше неопределенностей, чем раньше. Президент Егор Борисов заявил: «Для начала руководство города должно определиться, какие цели оно преследует: использовать 203 квартал под строительство экономичного жилья или возводить там дорогостоящие суперсовременные здания. Если речь идет о втором варианте, то вливания из государственного бюджета будут сняты и перенаправлены на возведение более дешевого жилья в других частях столицы».

А глава Якутска Айсен Николаев, в свою очередь, вынес вопрос на обсуждение горожанами: «С одной стороны, нельзя не учитывать мнение тысяч горожан, протестующих против типовой застройки. С другой стороны, работники ДСК, которые открыто проявили свою заинтересованность, организованно подготовившись к публичным слушаниям, точно такие же горожане, как и все остальные. Их мнение тоже нельзя просто проигнорировать. Предлагаются и другие варианты дальнейшего развития событий, на которых настаивают разные общественные группы — вплоть до полного моратория на застройку микрорайона до тех пор, пока в Якутске не будет полностью ликвидировано аварийное жилье.

У каждого из предложенных вариантов есть свои плюсы и минусы. Поэтому я хотел бы максимально учесть мнение всех горожан».

Мнения

Публичных слушаний было много, и мнения высказывались самые разные. К примеру, член Инициативной группы Афанасий Федоров высказывался о 9-этажных гаражах: «Если на паромах с транспортировкой авто возникают проблемы, то что говорить по 9-этажным гаражам? Однозначно возникнут проблемы с их эксплуатацией — представьте, каково это будет в час пик. Это будет очень небезопасно».

Дмитрий Алексеев высказался против застройки 203 квартала бюджетными домами: «Кто мешает где угодно построить бюджетные дома?! Снесите 17 квартал и постройте! Такими же очередями. Мы все должны придти к мнению, что оставим поколениям. Эти микрорайоны 203-205 - это единственная возможность построить новый молодежный город, которым можно гордиться». И предложил заложить в новые кварталы идею города с новыми идеями для молодежи.

Переломный момент

Мы побеседовали с заместителем председателя Союза архитекторов Якутии. Ириной Алексеевой, которая объяснила важность грамотного планирования нового квартала.

- Каким вы видите развитие 203-го микрорайона?
- Развитие любого города, прежде всего, должно быть планируемо и управляемо. К сожалению, мы повторяем ошибки крупных городов не только России, но и глобальных городов мира. Масштабы, конечно, несоизмеримы, но, как говорится, признаки налицо: агломерация, метрополизация, маятниковая миграция, субурбанизация, деиндустриализация, транспортный коллапс... Казалось бы, очень сложные и далекие понятия, но все это характерно для сегодняшнего Якутска.

На первом Московском международном урбанистическом форуме, прошедшем в конце 2011 года, Герман Греф выступил с докладом «Города 2011. Двенадцать важнейших для России урбанистических трендов», в котором отметил, что метрополизация в России привела к коллапсу крупных городов: «Это следствие того, что развитием городов 20 лет управляет коммерческий интерес девелоперов, а не стратегическое планирование...».

Освоение новых территорий и тем более, оформление их в собственность без комплексных проектов развития - это и есть ошибка, которую бы следовало избегать. И как мы видим сегодня, именно в этом кроется суть вопроса: земля в 203 микрорайоне была выставлена на торги с целью размещения крупнопанельной продукции ДСК без учета концепции градостроительного развития центра города. Данное решение никак нельзя назвать, кроме как «коммерческим интересом».

- Как скажется развитие 203-го микрорайона в целом на генеральном плане города?
- Как один из авторов Генерального плана города могу сказать, что освоение намывных территорий, в том числе 203 микрорайона, рассматривалось как стратегическое направление развития Якутска, а первоочередной задачей всегда ставилась реконструкция города в существующих границах.

После «скандальных» публичных слушаний по 203 микрорайону по поручению правительства Министерству архитектуры и строительного комплекса мы подсчитали потенциальную емкость земельных участков, подлежащих застройке: более 1,8 млн кв.м жилья (для сравнения – это шесть таких кварталов, как 203) можно построить на территории города: это 2, 4, 17 кварталы, Гимеин, Сайсары, Рабочий городок – где огромный объем давно уже непригодных для жилья двухэтажек. Осваивать новые территории, тем более намывные, нужно для будущего развития города, а не для реконструкции.

- Какие варианты событий развития города вам видятся, если там будет располагаться жилой комплекс или что-то типа бизнес-зоны? А «Олонхолэнд»?
- Многие крупные города в мире, понимая, что развитие экономики услуг и креативных индустрий, строительство финансовых центров, инновационных кластеров и прочего является одним из прибыльных источников бюджета, вынуждены искать площадки для их обустройства на базе старых промышленных объектов. Примеров множество: Москва – центр современного искусства «Винзавод», построенный на территории бывшего пивоваренного завода, впоследствии винного комбината «Московская Бавария», Институт медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка», общественное пространство на территории гаражей фабрики «Красный Октябрь»; Барселона – архитектурные офисы, выставочные площади, квартиры, гостевые номера, сады на территории бывшей цементной фабрики; Лондон – новый деловой район Лондона, крупнейший международный финансовый центр на территории бывшего Doclands, самого большого в мире Лондонского порта, и многие другие...

Они вынуждены тратиться вдвойне - на снос и реконструкцию старых и строительство новых объектов, и даже при таких условиях получают баснословные прибыли от вложения. При этом именно реконструкция и преобразование являются идеологией развития городов, конечной целью которой является обеспечение высокого качества жизни.

А что у нас? Министерство культуры РС (Я) уже не первый год продвигает тему креативной экономики, когда именно творческие профессии могут стать весомыми бюджетообразующими отраслями в городе: национальная культура, народные ремесла. Чтобы оправдать вложения в проект «Земля Олонхо», туда же включили создание инновационного поселения и индустрию развлечения.

Завтра появятся вопросы размещения крупнейших объектов - алмазного центра и, возможно, других, определяющих так называемые градообразующие факторы. Киноиндустрия, выставочная деятельность, дизайн, архитектура, современное искусство, IT-технологии и прочее. Вопрос - где? Опять точечно, необдуманно, случайно? Именно на эти вопросы и надо бы обратить внимание властей.

Может, стоило бы начать как раз с 203 микрорайона, где уже более-менее сформирована среда и решается вопрос инженерного обеспечения? И именно с этой площадки, без обременений на снос и поиска средств на прилегающие территории начать формировать новый город, градостроительную среду, отвечающую требованиям времени, и самое главное – создать в Якутске благоприятные условия для привлечения инвестиций?

- Как вы думаете, чего на данный момент не хватает городу?
- Необходима продуманная стратегия развития города. Многие инициативы от инвесторов идут от желания быстро получить прибыль, а задачей власти является обеспечение потребностей общества.

Разумный рост, основанный на комплексном подходе к развитию инфраструктуры, офисной и жилой недвижимости, общественных пространств базируется на таких базовых принципах, как пешеходная доступность, качество архитектуры и городского планирования, многофункциональность и разнообразие, разнообразная и смешанная застройка, устойчивое развитие. Началом обсуждения стратегии города мог бы стать конкурс на создание Мастер-плана намывных территорий города Якутска, который учитывал бы все эти принципы.

- Существует ли возможность создать некий суперпроект мирового уровня?
- Приведу выдержку из Кодекса профессиональной этики: «В профессиональной практике архитектор не должен допускать каких-либо действий, наносящих ущерб обществу или заказчику. При возникновении противоречий между интересами заказчика и интересами общества архитектор должен направить все свои знания и опыт на поиск решений, отвечающих интересам общества».

Я бы перефразировала этот абзац следующим образом: решение, принятое мэром города, должно быть направлено на то, чтобы прибыль получили не только застройщики и город, но прежде всего общество.

Застройка 203 микрорайона должна иметь в основе грамотную стратегию. Нужен один небольшой объект, который даст импульс. Может, это будет музей современного искусства, алмазный центр или еще что-то, но что очень современное, креативное, на что можно будет завлечь инвесторов и туристов. Вокруг такого объекта необходимо будет построить суперсовременный квартал с новым подходом ко всему: внешнему облику зданий, использованию энергоэффективных технологий, благоустройству, дизайну среды. Благодаря этому дивиденды получат как правительство и город, так и жители.

Ну, а что это будет, какой объект или комплекс – мог бы выявить градостроительный конкурс с привлечением российских и зарубежных архитекторов. Причем конкурс надо проводить не просто на очередной проект планировки, а на Мастер-план, увязанный с реальной экономикой. Обязательно дающий экономическую выгоду – это и налоги, и создание рабочих мест. Такой конкурс должен стать элементом маркетинга и брендинга, решающим задачи привлечения внимания инвесторов к городу.

При грамотном и взвешенном подходе реализация современных градостроительных решений на территории 203 микрорайона может стать переломным моментом в истории Якутска. Мы имеем реальную возможность изменить город уже сегодня, не ожидая светлого будущего.

Стоит ли?

Еще один больной вопрос: не приостановит ли строительство нового микрорайона снос и расселение ветхого жилья в Якутске. В предыдущем номере «Эхо» уже затрагивало тему 17 квартала, где проведены основные расчеты, и осталось лишь найти инвесторов. Именно планирование города на перспективу вызвало резонанс на тему, каким должен быть 203-й микрорайон.