Купить дачный участок? Вот в чем вопрос!

Сегодня мы рассмотрим те моменты, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь. Но основное внимание обратим на действия с оформлением документов.

Муки выбора

Итак, в первую очередь, нужно знать район. Не всем известно, что в пригородах Якутска есть «хорошие» и «плохие» дачные районы. Естественно, цена на участки в привлекательных дачных кооперативах выше. Особенно пользуются спросом дачные участки на Сергеляхе и по Покровскому тракту. 

Во-вторых, подъездные пути и дороги. Редкая дача может похвастаться тем, что к ней проложен асфальт, так что, если ищете участок для строительства загородного дома, то выбирайте не только саму дачу, но и хорошие подъездные пути к ней, да хотя бы для доставки питьевой воды «водовозкой».

В- третьих, наличие водоснабжения и газопровода. Узнайте - как регулярно подают воду для полива, есть ли возможность провести водопровод. Если на соседнем участке или поблизости есть газопровод, то это большое преимущество – можно построить капитальный жилой дом и проживать в нем круглогодично.

В-четвертых, на многих дачных участках имеются постройки. Это могут быть и капитальные сооружения, и сезонные: бытовки, «засыпнушки» и прочее. Качество, количество и размер этих построек сильно влияет на цену участка. Если выбирать между дачей с ветхим домиком или без оного, то лучше предпочесть второй вариант, так как построить на голом месте свой дом будет дешевле, чем разрушать до основания старый, вывозить мусор, а потом затевать снова работы.
Не на всякой даче есть хорошие и плодоносящие насаждения, и это – в-пятых. Нужно с осторожностью относиться к старым дачам с истощенной землей и «вековыми» деревьями. Если планируете сделать из дачи картофельную плантацию, то всю эту красоту нужно будет выкорчевывать, а это недешево. К тому же, бедные почвы нуждаются в удобрении, что тоже оборачивается нехилыми капиталовложениями. Другое дело, если дачу берете только для отдыха в тени деревьев, тогда старый участок с «историей» - очень заманчивое предложение.

Бывает, что продавец требует задаток. Что делать, чтобы обезопасить себя? Опять же оформляется договор... ЗАДАТКА, а не ЗАЛОГА. Из Гражданского кодекса Российской Федерации:

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

А теперь о самом главном – об оформлении документов. Чтобы в будущем не сталкиваться с проблемами и не доказывать в судах свое законное приобретение участка, следует при его покупке правильно оформить договор купли-продажи. Учитывайте, что в каждом конкретном случае пакет документов для проведения сделки - индивидуальный.

Инструкция

1. Предоставьте в регистрационную службу для оформления сделки купли-продажи и перехода права собственности на недвижимость правильно оформленные документы. Во-первых, правоустанавливающие документы на земельный участок. Это может быть договор купли-продажи с прежним владельцем, дарения, мены, наследство и другие и свидетельство о госрегистрации данного права, которое выдается регистрационной палатой субъекта Федерации, если земельный участок был куплен после 1 января 1998 года.

2. Составьте и предоставьте текст договора купли-продажи, который подпишите сами с покупателем собственноручно или представителем по доверенности. Если в простой письменной форме, то два экземпляра, если в нотариальной форме, что более желательно, то три экземпляра. Кроме того, составьте и предоставьте передаточный акт к договору - три экземпляра при оформлении сделки у нотариуса.

3. Напишите заявления от двух сторон договора о госрегистрации договора и о госрегистрации перехода права собственности. Предоставьте справку правления садоводческого товарищества, согласно ст. 34 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Получите кадастровый план земельного участка, то есть выписку из государственного кадастрового учета недвижимости с оценкой участка. Его также следует приложить в общий пакет документов. Если приобретение земельного дачного участка происходило после 1 сентября 2006 года, то надлежащим образом заполненную форму техпаспорта объекта индивидуального жилищного строительства, а не паспорт из ГУП БТИ субъекта Федерации или выписку из техпаспорта на строение, которое выдается органом техучета, где содержится инвентаризационная стоимость дачного, садового или иного дома.

4. Предоставьте справку из налогового органа об отсутствии задолженностей по налогам именно за эту недвижимость у продавца. Возьмите у нотариуса заверенное согласие супруга или супруги продавца и покупателя на продажу и приобретение недвижимости владельца соответственно, в том случае, когда имущество приобретается или реализуется в период брака.

5. Предоставьте общегражданский паспорт покупателя и продавца, квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки, а также за переход права собственности. В том случае, когда сделка проходит в нотариальной форме, то предоставьте выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все документы для государственной регистрации прав представьте в двух и более экземплярах, при этом один должен быть подлинником, за исключением актов местного самоуправления и органов власти.

6. Заключите договор купли-продажи земельного дачного участка (с домом или без) в письменной форме, подпишите его с обеих сторон (продавец и покупатель), составив один документ. В нем укажите данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, а также данные, которые определяют расположение его на земельном участке, согласно ст. 554 ГК России. Стоимость недвижимости, которая указана в договоре и находится на земельном участке, включает стоимость передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее, если другое не установлено договором или законом, согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ.

О налогах

1. Продажа недвижимости до 1 миллиона рублей налогами не облагается.
2. Продажа недвижимости, находящейся в собственности продавца более 3 лет, налогами не облагается.
3. При продаже имущества, находящегося в собственности продавца менее 3 лет, налог исчисляется с разницы цены продажи и цены покупки. При срочной, неплановой продаже только что купленного участка разница будет близка к нулю - если только продавец не профи-посредник. Но профессионалы пусть сами решают, как рисковать головой и деньгами; совет не для них.
В любом случае, налоговую декларацию сдавать придется.

Оформители и регистраторы

Все, кто оформляет сделки с недвижимостью, направляются в здание Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я), что на улице Ярославского, 37. На втором этаже здания в операционном зале прием и выдачу документов проводят сотрудники Росреестра (ФГБУ «Федеральная кадастровая палата росреестра по РС (Я)») по следующему графику работы:
Пон. – с 9 – 17.30 час.
Вт. - с 8 – 17.30 час.
Ср. – с 9 – 20 час.
Чтв. – с 9 – 17.30 час.
Птн. – с 9 – 17 час.
Сб. – с 9 – 16 час по предварительной записи.

Предварительная запись ведется по телефону 39–19 -71 (отдел приема и выдачи документов), консультацию можно получить по тел. 39-19-72.

Кстати

Напоминаем про существование стандартной банковской услуги «безотзывный документарный аккредитив». Которая, по-видимому, лучше всего гарантирует безопасность одновременно и продавцу, и покупателю. Суть в том, что перед сделкой Продавец получает от банка письменную гарантию выплаты оговоренной суммы в обмен на документы, подтверждающие продажу. Если же Продавец не справился в оговоренный срок и не принёс в банк документы, то деньги возвращаются на счёт Покупателя.
Отличий от «банковской ячейки» - два. Во-первых, банк гарантирует Продавцу именно известную сумму денег, а не чемоданчик с неизвестным содержимым. Во-вторых, из процесса исключается физически опасная перевозка крупной суммы наличности.