Нюансы выселения

- Выселение из жилого помещения – зачастую мера вынужденная, поэтому и является исключением из принципа неприкосновенности жилища, который был провозглашен Конституцией РФ, - говорит Игорь ТКАЧЕНКО, начальник ДЖО г. Якутска.

- Выселение применяется лишь в случаях, предусмотренных законодательством, и отвечает общественным интересам. Фактически выселение означает лишение жилища человека, проживающего в нем постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нем. С одной стороны, выселение является правовым понятием. На практике же термин «выселение» чаще всего употребляется, чтобы охарактеризовать сам процесс и порядок принудительного освобождения жилого помещения. Основная цель выселения – освобождение жилого помещения. Но вот для чего, это уже другой вопрос. В частности, вторичная цель выселения – это, например, избежание обрушения дома в случае нахождения его в аварийном состоянии.

В редакцию часто поступают вопросы от читателей, касающиеся сноса: сроки, условия, строительство…  В основном интересуются, где будут строиться дома для переселенцев, в каком порядке будут расселять, будут ли доплачивать за лишние «квадраты». На это Игорь Васильевич ответил: «Дайте адрес расселяемого дома, и я скажу сроки и адрес, куда переселят жильцов».

- Так сразу сказать, где строится, когда строительство закончится, я не могу. Сроки сдачи дома зависят от застройщика. Да данном этапе мы можем говорить за 2015 год – я знаю объекты, в которых расположены квартиры для жителей переселяемых домов. 

После проведенных аукционов, регистрации договоров и муниципальных контрактов, мы и сам житель будем знать, где расположена его новая  квартира. Такой механизм будет действовать  с этого года. До этого года механизм был несколько иным.  Более подробную информацию можно получить в Департаменте жилищных отношений, в отделе переселения. 

Собственники доплатят за лишние «квадраты»

- А вопрос по квадратуре? Эта проблема уже обросла массой слухов, мифов и даже кошмаров. До сих пор большинство людей, проживающих в «перспективных» домах, подлежащих демонтажу, точно не знают, на что можно рассчитывать в результате плановой реконструкции. И прежде всего будущих переселенцев интересует, смогут ли они в такой ситуации добиться улучшения жилищных условий.

- То есть смогут ли они получить «квадратов» больше, чем положено? Согласно пункту 1 статьи 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, то есть в данном случае Якутска,  равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах населенного пункта, то есть Якутска. Равноценным считается жилье, имеющее столько же комнат, и с площадью не меньше, чем в старом доме. 

Если мы не можем предоставить квартиру, идентичную по «квадратам», и предоставим большую, то жильцы ничего платить не будут. Допустим, была квартира в 50 квадратов, а новое жилье, допустим, 55. За 5 дополнительных «квадратов» наниматель не выложит не копейки. Другой разговор – о собственниках жилья. В этом случае им придется доплатить за «лишние» «квадраты». Таков закон. 

Право рассчитывать на себя

Если квартира приватизирована и вы – собственник, то у вас есть два варианта при расселении на выбор.

Забираете стоимость квартиры деньгами (так называемая, выкупная стоимость). В данном случае заключается соответствующее соглашение, в котором и прописываются все нюансы данной «сделки». В выкупную стоимость включаются все расходы собственника на приобретение квартиры плюс сама стоимость квартиры. В соглашении может быть прописано, что гражданину будет предоставлено другое жилье в счет выкупной суммы. В выкупную сумму также входит и упущенная выгода гражданина (например, если ранее он сдавал квартиру в аренду), и все расходы, связанные с переездом. Поэтому чтобы иметь общее представление о стоимости квартиры, можно обратиться в оценочную компанию, которая и назовет вам приблизительную стоимость вашей квартиры.

Вам выдают равнозначное жилье. Здесь имеется в виду, что жилье должно быть одинаковым по квадратным метрам и количеству комнат; благоустроенным и находиться в том же районе, что и бывшая квартира, которая подлежит сносу. Ну или заплатить за «лишние метры».

Но стоит обратить внимание на «хитрость» законодателя: в Жилищном кодексе не указано, что идентичной должна быть жилая площадь предоставляемой квартиры; речь идет об общей площади. Это, безусловно, минус, так как в новой квартире может быть большая кладовка или лоджия, которая вам совершенно ни к чему. Кроме того, не стоит забывать о дополнительных квадратных метрах, которые могут быть положены гражданину по основаниям, предусмотренным законом, - например, инвалидность.

Частный дом – сколько положено?

Что касается собственников частных домов (соответственно и земли), то они могут выбирать между двумя вариантами. Вместо сносимого дома им предложат равноценную квартиру или денежную компенсацию, соответствующую выкупной стоимости изымаемой недвижимости.

- Тут речь идет о том, кто будет предлагать компенсацию. Если застройщик – допустим, частный домишко мешает строительству парковки, или гаражи, или просто расширить строительство – то собственник земли может заявить любую сумму и договариваться непосредственно с  руководством организации. Если же по градостроительному плану частный дом стоит в районе, где планируется расширение дороги, или постройка социально значимого объекта за счет муниципальных бюджетных средств, то сумма компенсации будет рассчитана оценочной комиссией - определением выкупной стоимости расселяемых домов занимаются специализированные организации.

Важно знать

Обратите внимание, что свои права надо защищать в том случае, если:

вам дали квартиру, которая не соответствует нормам жилищного законодательства или меньше метражом;

выкупная цена за квартиру меньше ожидаемой. 

Суд в данном вопросе почти всегда встает на сторону «обиженных» граждан.

Из норм статей 32, 86, 89 Жилищного кодекса РФ следует, что при переселении не предполагается улучшения жилищных условий.  Но судебная практика стоит на позиции, что суды должны контролировать процесс предоставления иного жилья гражданам взамен снесенного ветхого жилья в целях предотвращения ухудшения жилищных условий граждан. 

Предоставить жилье могут как в новостройке, так и на базе «вторичного» жилого фонда. Основное условие предоставления такого жилья заключается в том, что жилое помещение должно быть из жилищного фонда социального использования, то есть указанное жилье находится исключительно в собственности у государства (статья 19 Жилищного кодекса РФ). В этом случае кому как повезет.

Размер выкупной стоимости складывается из нескольких составляющих: это и рыночная стоимость дома, и цена земли (при условии что участок оформлен должным образом и является собственностью жителей сносимых домов), и стоимость всех находящихся на участке построек (если они оформлены в собственность). Помимо этого собственникам должны предоставить компенсацию понесенных в процессе переселения расходов.