Самострои Якутска: жильцы пытаются легализовать свой дом восемь лет

Дом, который построил Прошутинский

В 2012 году люди приобрели квартиры-студии в этом доме через жилищно-строительный кооператив «Таатта». О том, что кооператив строит дом они узнали из объявлений в газетах. Реклама также была размещена на билбордах в центре города.

Екатерина, как и другие собственники 44 квартир в этом доме, чтобы купить жилье, вступила в 2012 году в кооператив «Таатта» и внесла пай в размере 747,3 тыс. руб. Недостающую часть стоимости жилья, которое застройщик оценил в 2,1 млн руб., она оформила в кредит у кооператива.

Через год «Таатта» переименовался в «Новый дом». А через два года на собрании пайщиков люди узнали, что владелец их дома — ООО «Агентство ипотечного финансирования». Это предприятие принадлежало застройщику Виктору Прошутинскому, а ему дом в качестве отступного передал директор ЖНК «Новый дом» Виктор Эльтерман.

Все это время жильцы не знали, что трехэтажное жилое помещение построено на земельном участке под ИЖС. Проблема вскрылась, когда у пайщиков кооператива не получилось оформить жилье в собственность. Тогда люди обратились в Управление Госстройжилнадзора Якутии с просьбой проверить легальность застройки. В ведомстве им ответили, что деятельность жилищно-накопительных кооперативов не подпадает под контроль УГСЖН.

На одном из собраний пайщиков руководство кооператива предложило разделить помещение на доли и задокументировать право на нее. Люди из страха лишиться имущества, в которое некоторые вложили все свои сбережения, а также деньги, оформленные в кредит, вынуждены были принять предложение. Согласно этому решению, общая доля равна 11 883. У Екатерины, например, доля, равная 254, а 4338 доли принадлежит ООО «Агентство ипотечного финансирования», с которым жильцы заключали договор купли-продажи доли.

«Непонятно, откуда взяты эти цифры — так придумали застройщики», — говорит Екатерина. Сейчас в этих махинациях разбирается суд: руководство и владельцы кооператива Виктор Прошутинский, Евгения Подорожная, Виктор Эльтерман обвиняются в мошенничестве и причинении имущественного ущерба. От их действий пострадали не только жильцы дома на ул. Неустроева, 32, но и другие жители города, общая сумма причиненного ущерба потерпевшим составила 159 млн руб.

Другой собственник из этого дома, Анатолий Афанасьевич, признал свою квартиру в собственность по решению суда в 2015 году. Суд посчитал, что мужчина исполнил обязательства по договору паенакоплений в кооперативе и имеет право на жилье. Но Росреестр отказал ему в регистрации жилья, поскольку дом отсутствует в государственном кадастре недвижимости.

При этом все же одному жильцу этого дома удалось зарегистрировать право на свое имущество. Как это ему удалось неизвестно — он продал квартиру и уехал из города. Остальные жильцы восемь лет пытаются узаконить нелегально построенное помещение.

Дом не соответствует нормам и правилам

Для этого они в 2017 году обратились в мэрию с заявлением о внесении изменения в правила землепользования. Администрация решила вопрос положительно. Теперь дом значится как построенный в зоне застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами.

Через три года собственники снова напомнили мэрии о своей проблеме. Городские власти ответили людям, что в их случае эффективнее обратиться в суд о признании дома многоквартирным. Расходы на проведение независимой строительно-технической экспертизы мэрия взяла на себя.

Эксперты «Профит+» заключили, что дом не соответствует стандартам жилых многоквартирных зданий, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях. В экспертном заключении приводится перечень работ, которые необходимо выполнить в жилом доме, чтобы он соответствовал многоквартирным зданиям. При этом указано, что некоторые работы «невозможно привести в соответствие без несоразмерного ущерба». В то же время эксперты указали, что несоответствия не могут быть препятствием на признание дома многоквартирным.

На основании этого заключения в апреле 2021 года Екатерина и Анатолий Афанасьевич подали иск в Якутский горсуд о признании дома многоквартирным. В решении суда говорится, что в российском законодательстве отсутствует процедура перевода жилого дома в многоквартирный. Но в этом конкретном случае, указал суд, можно на основании аналогии права применить ст. 23 Жилищного кодекса РФ о порядке перевода нежилого помещения в жилое. Для этого потребуется акт городской администрации об изменении назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом».

Поскольку такой документ у владельцев жилья отсутствовал горсуд в иске отказал.

«За все время, что мы пытаемся признать свои права на наши квартиры, поняли, что никакая структура не хочет брать ответственность за наш дом. Суд указывает на мэрию, чтобы городские власти взяли на себя ответственность и подписали документ о том, что с домом все в порядке. Мэрия боится это сделать — вдруг что не так со зданием, и оно рухнет. В Фонде защиты прав обманутых дольщиков тоже от нас отнекиваются — у вас другой случай. Надеялись, что горсуд примет нашу сторону. Удивлены решению суда, и, честно говоря, зашли в тупик, не знаем, что нам делать дальше», — признается Екатерина.

Жильцы обжаловали постановление Якутского горсуда, но Верховный суд Якутии оставил решение суда первой инстанции в силе.

Дом можно легализовать, но

На первый взгляд создается впечатление, что проблема жильцов этого самостроя никак не решаема. У адвоката Виктора Яковлева другое видение. Он считает, что ситуация с домом на ул. Неустроева, 32 в целом разрешимая, ее исход зависит от правильно принятых решений. Этот дом можно признать многоквартирным, в случае проведения реконструкции, говорит он. Для этого в первую очередь необходимо получить экспертное заключение, указывающее на перечень работ, в результате которых дом будет соответствовать строительным правилам «Здания жилые многоквартирные». Как следует из постановления Якутского горсуда по иску жильцов этого дома, такое экспертное заключение существует, и в нем указан перечень мероприятий для реконструкции здания.

«После того, как будут проведены работы по реконструкции, необходимо уполномоченным органом признать, что дом соответствует строительно-техническим стандартам. Затем мэрия составляет акт об изменении назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом". С этим документом на основании ч. 5 ст. 41 ФЗ-218 жильцы вправе обратиться в Росреестр для регистрации квартир в собственность. При этом требуются соглашение, заключенное между собственниками здания, в котором будет определена принадлежность квартир, заявление о прекращении права на долю в данном здании», — говорит адвокат.

Как следует из экспертного мнения, потребуются средства для проведения необходимых строительно-ремонтных работ. Решение этого вопроса во многом будет зависеть от диалога жильцов и мэрии. Отработанные механизмы, как в случае защиты прав обманутых дольщиков, по решению проблемы людей, оказавшихся жильцами самостроев, на сегодня в России отсутствуют.