Судьба «КПДшек»: снести нельзя отремонтировать

Написать статью по вопросу реанимации жилых домов КПД 1-464 ВМ, которыми Якутск застраивался около 20 лет (1969-1990 гг.) меня подтолкнуло интервью в газете «Якутск вечерний» от 19.11.2018 г. с  к.т.н.  Ф.Ф. Посельским,  который отметил, что КПД этой серии сегодня устарели и морально, и физически. Респондентом указаны также основные причины разрушения каменных жилых домов в Якутске, включая КДД серии 1-464ВМ.

 Я хочу дать оценку соответствия этих домов сегодняшним требованиям безопасности. Жилые дома серии 1-464 ВМ были запроектированы для строительства в г. Якутске  институтом ЛенЗНИИЭП (г. Ленинград). Для производства изделий данной серии был построен Бестяхский завод железобетонных изделий (БЗЖБИ) в п. Мохсоголлох Орджоникидзевского района. Домами данной серии застроена центральная часть города (квартала А, Б, В, 129, 136, 69, 77 и др.).

Безопасны ли КПД?

Согласно техническим нормам того времени, нормативный срок эксплуатации этих КПД – 50 лет, который определялся  исходя из возможной потери прочностных характеристик закладных деталей. Следовательно, первые дома практически исчерпали нормативный срок их эксплуатации. Хотя,  отдельные материалы вскрытий сопряжения несущих стен показали, что сохранность закладных деталей хорошая, т.е. они не подвергнуты коррозии и вполне сохранили свои прочностные характеристики.

 КПД серии 1-464ВМ составляют значительный объем жилищного фонда Якутска, и вопрос их пригодности для жилья сегодня имеет большое значение для города, буквально через несколько лет нас ждет проблема переселения из этих домов. По моим подсчетам в этих домах проживает 50-60 тысяч жителей. А это превышает население таких городов, как Алдан и Ленск вместе взятых.  Занимаясь только расселением жильцов из деревянных  ветхих и аварийных домов, мы можем упустить время. В противном случае, завтра столкнемся с огромной проблемой, по сравнению с которой ликвидация деревянных домов покажется мизерной. Необходимость сноса жилых домов КПД серии 1-464 ВМ обосновывается действующими нормативными требованиями.

С 2016 года капитальный ремонт жилых домов, проводимых на бюджетные средства всех уровней, должен пройти государственную экспертизу. Это значит, что после проведения капитального ремонта,  жилые дома должны отвечать всем требованиям технических регламентов. В первую очередь,  дома должны отвечать всем требованиям безопасности, определенных Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Рассмотрим эти виды безопасности.

Требования механической безопасности: некоторые здания серии 464 имеют  массовые разрушения конструкций технического этажа и фундаментов из-за частых утечек вод из инженерных сетей, но механическая  безопасность этих домов в большинстве случаев обеспечивается.

2) Требованиям пожарной безопасности КПД не соответствуют, так как имеют  лестничную клетку без естественного освещения и вентилирования, что недопустимо. Кроме того, в этих домах квартиры непосредственно выходят на лестничную площадку, отсутствует отделенный  коридор или холл, что также  сегодня недопустимо.

3) Требования безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях практически обеспечены.

4) Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях:

- несоблюдение требований по защите от шума из-за недостаточной  толщины межквартирных панелей и перекрытий;

- не соблюдены требования  по высоте помещений (2.5 м, вместо 2.7 м.);

- не обеспечены лифтами.

Эти нарушения обязательных требований статьи 10 федерального закона  для КПД серии 1-464ВМ невозможно  устранить. 

5) Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями

Темная лестничная клетка (ЛК) возможна стать причиной нанесения травм людям (особенно тем, кто не знаком со схемой передвижения по лестничной клетке), кроме того и без того узкие  коридоры  часто заставлены ящиками для хранения овощей.

6) Требования доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения (ст. 12) – не соблюдаются.

7) Требования энергетической эффективности зданий и сооружений (ст.13) – не выполняются в полной мере.

8) Требования безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду. К отрицательным воздействиям КПД на окружающую среду можно считать засоление грунтов основания при утечках вод из инженерных сетей, что наблюдалось часто в прежние годы, и большой выброс тепла атмосферу в зимнее время из-за слабой тепловой защиты этих домов (недостаточное тепловое сопротивление) наружных стеновых панелей. 

Как видно из выше сказанного, из 8 основных видов безопасности, определенных Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», 5 видов безопасности в КПД серии 1-464ВМ  не соблюдаются. Следовательно, проживание в этих домах не обеспечивает минимальные требования безопасности для жильцов и посетителей.

Реанимация экономически невыгодна

 Реанимация «хрущевок» и первых КПД нормативно невозможна,  экономически абсолютно  невыгодна. Это доказано опытом центральных городов. Еще 20 лет назад в Москве были созданы специальные проектные и строительные организации, занимающиеся проблемой реанимации «хрущевок», в том числе и первых КПД. Но положительного результата так и не добились, и сегодня в Москве идет массовый снос «Черемушек» и кварталов с КПД первых серий и строительство на их месте современных высотных домов.

Проведение аварийно-восстановительных работ, замена труб системы отопления и другие работы по реанимации жилых домов серии 1-464ВМ КПД  являются нецелесообразной тратой финансовых средств, они не решат проблему расселения жителей Якутска в современные жилые дома, отвечающие нынешним нормативным требованиям. 

Плюсы сноса

Снос КПД даст городу большие плюсы.

Во-первых, освобождаются  большие территории в центральной части города с  полной инженерной инфраструктурой (канализация, водоснабжение,  газоснабжение, электричество и др.) и  транспортной доступностью. Их можно застроить 9-16 этажными современными зданиями, что позволит повысить плотность застройки, преобразить архитектурный облик города.

Во-вторых, конструкции и элементы (панели стен, перекрытий и т.д.), полученные в результате сноса, можно использовать для строительства других объектов.

Где взять деньги на снос?

В силу того, что привлечение бюджетных источников вряд ли возможно, нужно привлечь внешние источники. Я считаю, что необходимо детально изучить схемы финансирования и начать снос жилых домов КПД 1-464ВМ в 2019 году. Для этого нужно провести техническое обследование наиболее проблемных домов этой серии, которые в целом известны специалистам администрации города, объявить их аварийными.

Снос КПД серии 1-464ВМ даст возможность Якутску совершить  прорыв в решении  проблем ликвидации переселения из ветхих и аварийных жилых домов жителей столицы на многие годы вперед. Чтобы начать сносить эти дома, необходимо найти финансовые средства для приобретения благоустроенного жилья в вновь построенных домах или на вторичном рынке для первых жильцов, переселяемых из этих домов.

На освобождаемых площадках можно построить современные энергоэффективные дома и туда переселять в дальнейшем жильцов из жилых домов КПД серии 1-464ВМ. Чем раньше начнем освобождать эти дома, тем экономически выгоднее для города и жильцов. Жильцы будут выплачивать небольшую разницу стоимости своих и приобретаемых квартир, за вычетом компенсационной стоимости, оплачиваемой государством (свыше 40 тыс. за 1 кв.м). При этом, город освободит большие финансовые средства на содержание и капитальный ремонт КПД серии 1-464ВМ, которые будут с каждым годом увеличиваться, как снежный ком.

В.И. Мучин

г. Якутск