ТСЖ: Примеры успеха

Идеальная в понимании жильца, когда все условия для комфортного проживания соблюдены: горячая и холодная вода подается без перебоев, исправная канализация, отопление по сезону, опрятные подъезды, чистый двор и своевременный вывоз мусора. И самое главное, чтобы за все эти блага не просили слишком много денег. Вы знаете, как приблизиться к этому идеалу? Мы знаем.

Наиболее подходящей к идеалу формой управления является, по нашему мнению, ТСЖ. Несмотря на то, что отдельные СМИ считают товарищества нашего города «навязанными» и «несвоевременными», они работают и, как выясняется, весьма успешно. Причем не в новостройках, как принято думать, а в обычных домах, возраст которых не один десяток лет. Пока мы провели беседы только с двумя председателями. Многие находятся в отпусках. Но обещаем, что и в дальнейшем будем делиться с нашими читателями успешным опытом.

Чем больше ТСЖ, тем больше средств!

ТСЖ «МЖК» на перекрестке Лермонтова - Курашова состоит из двух домов высотой в девять этажей, общей сложностью 280 квартир. За несколько лет здесь поменялись несколько председателей, и, наконец, настали «лучшие времена». Сказать по правде, благодаря усилиям прежнего «рулевого», в 2008 году оба дома попали в списки капитального ремонта по программе ФЗ-185. Здесь заменили лифты, уложили новую современную кровлю и починили кое-какие коммуникации. Дальнейшее «управление» снова свелось к передаче забот о доме УК. Однако время не стоит на месте. Общее собрание собственников решило сменить председателя и выйти из-под управления УК.

Теперь здесь председательствует Татьяна Андреева. Сергей Синяев, который работает на правах и.о. управляющего, считает, что в их домах пока не все идеально.

- Считаю, что федеральная программа капремонта жилых домов - очень нужное и своевременное дело. В отремонтированном доме куда проще вести положительную хозяйственную деятельность. Управлять самостоятельно своим имуществом мы взялись совсем недавно, но уже есть успехи. Проблем, недоработок пока еще много. Но в отличие от управления посредством УК мы находим средства на необходимые ремонтные работы и при этом не требуем дополнительных денег с жильцов. Успешность ТСЖ измеряется не финансовыми вливаниями собственников, а способностями председателя найти средства за счет имеющихся активов – общей собственности. Так, на фасадах наших домов мы разместили за плату рекламу, заключили годовые договоры. Кроме того, на крыше обнаружили хозяйство аж семи компаний, предоставляющих услуги связи! С кем-то из них мы заключаем договоры на плату за использование нашей собственности. Кого-то привлечем в «спонсоры» для оказания бесплатных услуг во благо каждого жильца. Так, например, мы хотим вывести наше видеонаблюдение на выделенный канал сети кабельного телевидения и Интернет для просмотра жильцами дома в режиме онлайн. Также в доме имелись пустующие помещения-мусоросборники, которые мы переоборудовали и сдаем в аренду. В том числе за счет этих средств проводится капитальный ремонт покосившихся крылец и другие необходимые работы, например, по озеленению, благоустройству и другим нуждам.

Действительно, в одном из помещений дома оборудована диспетчерская, где диспетчер в круглосуточном режиме наблюдает за происходящим во дворах и подъездах. И не просто наблюдает, а по громкоговорителю может сделать кому-то замечание. Также диспетчер имеет тревожную кнопку вызова полиции для предотвращения преступлений и одновременно с этим ведет журнал заявок от жильцов и контролирует работу всех подрядных организаций, с которыми заключены договоры ТСЖ (уборка, вывоз мусора, ремонт сантехники, отключения воды или электричества), ведет учет расхода энергоресурсов. Благодаря проведенному в доме капитальному ремонту заявок от жильцов поступает не очень много. Но зато реакция на них практически моментальная: нужен сантехник или сварщик – они всегда под рукой.

Для более качественной уборки подъездов ТСЖ приобрело моющий пылесос. Подряд по услугам санитарной очистки и содержанию двора взяла на себя одна из активных жительниц – Вера Харченко. У нее имеется штат уборщиков и дворник, за качеством их работы Вера Васильевна следит очень тщательно. Да и сама «хозяйка саночистки» не остается вдали от общественных дел двора. Она выращивает рассаду и озеленяет территории около подъездов, во дворе. Некоторые жильцы охотно помогают. Но не все. Оказывается, не за все нужно брать плату с жильцов. Вера Васильевна считает, что какие-то работы можно производить исключительно в свое удовольствие и за свой счет, если имеется такая возможность.

Двор ТСЖ «МЖК» действительно радует своим разноцветьем и ухоженностью. Здесь позаботились и о детской площадке, и о спортивной, также уделяют внимание озеру неподалеку – осенью, зимой и весной организовывают каток. Не стесняются обращаться к своему депутату, в округ министерство по спорту. Минспорта внесло вклад в экспериментальную площадку по ЗОЖ – подарили теннисный стол, откроют в одном из помещений бесплатный зал досуга жителей, преподавателем станет один из активистов двора. Между делом собирают дворовую футбольную команду, обсуждают приобретение инвентаря и призов. Внутриквартальный дворовый проезд совершенно разбит и искорежен долгими годами интенсивной эксплуатации, а удобное место под парковку требует немалых вложений. Но Сергей Викторович не унывает.

- Со временем починим, обновим все – ведь мы умеем зарабатывать! Наши жильцы сами предложили разлиновать парковочные места и сдавать их в аренду собственникам, имеющим машины. Вырученные деньги пойдут на общее благо. Пока думаем, как правильно распланировать территорию под это дело, уже вырисовываются предварительные проекты. Будем их согласовывать на общем собрании собственников. Сами знаете, председатель не может принимать решения самостоятельно. Ведь это наше общее дело.

Если взяться по-серьезному и всем сразу…

Председатель ТСЖ «Солнечный берег» Ольга Алексеева рассказала нам о том, как долго шли они к своей абсолютной самостоятельности. ТСЖ было создано еще в декабре 2008 года, и уже в 2009 собрание собственников под руководством председателя подало заявку на участие в программе капремонта по ФЗ-185. В результате дом решил проблемы с вечно протекающей кровлей, электрооборудованием, инженерными коммуникациями в галерее и бойлерной, обзавелся новенькими сверкающими лифтами, приборами учета.

По словам Ольги Юрьевны, лифты «съели» большую часть общей суммы, выделенной на капремонт.

– Сами мы, собственники, никогда и ни за что не смогли бы сменить их за свой счет! – признается она.

И вот отремонтированный дом вместе с созданным в нем ТСЖ… переходит под управление УК, которая хозяйничает на свое усмотрение. УК между тем собирала денежки, особо не напрягаясь, известно ведь, что после любого капитального ремонта в доме значительно уменьшается количество заявок от жильцов. При этом затраты на техническое обслуживание не снижаются, никаких дополнительных работ не производится. А между тем проблемы остаются. Так, например, не отремонтированными остались вертикальные коммуникации – трубы стояков, остался некрашеным и не утепленным фасад и другое – по мелочи.

Почти два года ТСЖ под крылом УК существовало чисто номинально, однако Ольга Юрьевна, опытный, скажем так, председатель, стала «копаться» в коммунальных делах своего дома и обнаружила, что на самом деле жильцам был положен перерасчет, а они его в итоге не получили. Зато добились полной своей самостоятельности.

Обновленному ТСЖ, ощутившему второе дыхание, свои затраты пришлось начать с покупки нового прибора учета тепла, поскольку старый кто-то спер при переходе от УК, без суда и следствия трудно кого-то обвинить. Ну, да ладно. Пока суд да дело время шло, а прибор нужен здесь и сейчас, а цена его - 80 тысяч рублей. Деньги с жильцов на это не взяли. Часть средств ТСЖ выручило от договора с фирмой, которая доселе совершенно бесплатно для собственников размещала рекламу на фасаде их общего имущества, а часть - со статьи «Управление отраслью». Теперь жители могут рассчитывать на экономию средств по теплу и электроэнергии общего имущества. Средства со статьи «Управление отраслью» решением правления пустили на замену стояков в подъездах. Так как в доме также имеются пустующие помещения, предназначенные некогда под мусоросборники, на общем собрании было решено пустить их в дело – выжать из них как можно больше выгоды, чтобы как можно меньше средств собирать с собственников. В одном из помещений на днях уже начал свою работу продуктовый магазинчик. Пока что с бизнесмена хотят взять семь тысяч рублей в качестве арендной платы в счет общего фонда дома. Всего таких помещений в доме четыре. В дальнейшем Ольга Юрьевна намерена предъявить счет к оплате всем, кто тем или иным способом пользуется их имуществом: больно уж деньги нужны, и закон это настоятельно рекомендует.

Между тем, замена коммуникаций дома производится не только за счет средств федерального фонда реформирования ЖКХ. Оказалось, что на эти цели остается достаточно средств и по статье «Техобслуживание». Странно, раньше за «Техобслуживание» жильцы платили в УК, но трубы им никто не менял.

Много нового узнала наша героиня с того дня, как ТСЖ полностью стало независимым. Так, например, оказалось, что ранее уборщикам их девятиэтажных подъездов платили лишь 500 рублей в месяц за подъезд. Теперь по тому же тарифу выходит по 2 тысячи уборщику за каждый подъезд, и 6 тысяч - дворнику. В подъездах и во дворе стало гораздо чище.

- Конечно, нельзя сделать идеальной коммунальную жизнь всех наших собственников в одночасье. Для этого потребуется время – уладить все дела, разобраться с должниками, отладить функционирование системы. Но я считаю, что мы шагаем в нужном направлении. Тем более, что члены правления из числа жильцов принимают самое активное участие в общих заботах, – считает Ольга Алексеева.

На чем может делать деньги ТСЖ

- На крыше могут размещать свое оборудование сотовые операторы и другие организации. За это можно брать арендную плату.
- Стены, торцы, фасады домов. Здесь можно размещать рекламные баннеры, плакаты, вывески и так далее. Сюда же можно отнести расклейку объявлений. Обычно для объявлений изготавливаются аккуратные щиты, вывешиваются у подъездов и в других общедоступных местах, и за размещение объявлений с рекламодателей взымаются средства по договоренности.
- Стены подъездов внутри можно использовать как рекламоносители.
- Чердак. На чердаке, а также в стенах межэтажных перекрытий прокладывают свои кабели Интернет-провайдеры и фирмы, предоставляющие услуги связи. На использование общего имущество также составляется договор на условиях, удобных собственникам. От Интернет-провайдера можно получить бесплатную услугу по трансляции видеонаблюдения.
- Нежилые помещения на первом этаже - бойлерные, колясочные, помещения под мусоросборники (в Якутске они невостребованы по назначению) и многие другие. Сдача в аренду этих помещений возможна только с согласия собственников, по согласованию с ними же можно определять размер арендной платы. Если нежилые помещения в доме оформлены в собственность, коммерческие организации должны оплачивать ремонт и содержание общего имущества по тарифам.
- Площадь двора. При условии, что дом оформил придомовую территорию в собственность, во дворе можно выделить место под парковку и сдавать его собственникам, имеющим авто. В любом случае, за символическую плату собственники охотно согласятся иметь всегда свободное парковочное место. Такой подход может стать компромиссом между жильцами-автомобилистами и их соседями.