Управляющая компания… или секта?

Хаос и бардак, или…?

История не такая уж и редкая. Но в последние годы люди, даже пенсионеры, стали умнее. Но на поверку выяснилось, что не все и не всегда. И что до сих пор люди - целыми домами! – умудряются попасться на удочку мошенникам. Но об этом чуть позже.  

Наша собеседница – Любовь КУЗЬМИНА, член общественного совета Госстройжилнадзора (УГСиЖН РС(Я))  

- «Хаос», «бардак», «неизвестно за что платим, не хотят выполнять свою работу» - такие претензии в адрес УК стали уже обыденностью. А компании, работающие «по накатанной», по уже отработанному механизму – скорее приятное исключение из правил. И обычно это те организации, которые работают на данном рынке уже много лет. 

- Это действительно так. Вопросов и претензий больше чем достаточно.  На сегодня в Якутске работает  74 управляющие компании, под управлением которых  находится  1 182 многоквартирных дома. Положительная динамика роста объема обслуживаемого жилого фонда этих компаний происходит  во многом благодаря осуществлению комплексного подхода к оказанию жилищно-коммунальных услуг, который заключается в том, что жильцу необходимо знать всего один телефонный номер диспетчерской службы  для решения всех вопросов, связанных с его домом.

Топ-3 Управляющих компаний г. Якутска

1. ООО «Прометей +» (224 многоквартирных дома и 859,4 тыс. кв. м)

2. УК «Губинский» (145 многоквартирных домов и 555,9 тыс. кв.м)

3. ООО «Солидарность» (60 МКД и 451,8 тыс. кв. м).  

Эти управляющие компании обладают обширной материально-технической базой, имеют  аварийно-ремонтную службу, в наличии – склады необходимых материалов и запасных частей для предотвращения любой аварийной ситуации.

Откуда доходы? 

От жильцов, вестимо…

Основной источник доходов УК  - конечно, плата жильцов за содержание и  ремонт домов, включая вывоз мусора, ремонт помещений общего пользования, обслуживание инженерной инфраструктуры, уборка в подъездах и  на придомовой территории. Теоретически этого должно хватать для поддержания функционирования УК, однако на практике все, конечно, намного сложнее.

- В нашем доме, к примеру – это двухподъездная пятиэтажка – на прошлый декабрь долг перевалил за полтора миллиона…

- И это показательно. Это одна из самых больших проблем – необязательность жителей при оплате коммунальных услуг и  постепенно накапливающаяся задолженность. И она растет как снежный ком. И в этом случае для погашения задолженности компании  зачастую приходится использовать часть собственной прибыли или же средства, предназначенные для технического обслуживания дома и содержания общего имущества.

Кстати, структура тарифов также накладывает на УК определенные ограничения. В нее нельзя включать  затраты на развитие бизнеса компании, например, на приобретение оборудования. Единственным источником инвестиций может быть достигнутая УК экономия средств собственников.

Не хотите платить за капремонт? Заведите спецсчет!

«Есть такая строка в квитке: в фонд капитального ремонта. Но наш дом сравнительно новый – еще нет 10 лет, поэтому капитальный ремонт нам только снится. Нам и косметический-то ни разу не делали на моей памяти… Одни говорят, что можно не платить, это не обязательно, но долги-то копятся… Так платить или не платить?" 

Анна Ивановна, жительница дома по ул. Дзержинского.

- Платить – однозначно нужно. Правда, если дом совсем новый, до 5 лет, за капремонт не платят. Зато жильцы могут завести собственный спецсчет – и копить там на капитальный ремонт собственного дома. Это решение принимается на общем собрании собственников.  Многие, кстати, именно так и сделали. 

Здесь есть огромные плюсы. Во-первых, средства фонда расходуются на капитальный ремонт общего имущества только вашего дома. Во-вторых, есть возможность самостоятельно контролировать формирование фонда, возможность самим выбрать подрядную организацию для проведения работ, определять сроки и приемку. В-третьих, можно принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой – то есть, если дом сравнительно новый, не в 2035 году, а гораздо раньше.  Ну и всегда сохраняется возможность  перехода на счет регионального оператора. И кстати. Если средств не хватит - возможно софинансирование из муниципального, республиканского бюджета

«Голосуют не жильцы, а квадратные метры»

- Опротестовать вы не сможете, поскольку все решения по управлению общей собственностью многоквартирного дома должны приниматься на общем собрании собственников помещений в доме. Нужно понять, что общее собрание собственников - это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке перед домом. Это – орган  управления многоквартирным домом. Поскольку основная масса жителей МКД разрознена и практически не общается между собой, лучше всего сначала провести информационное собрание, чтобы познакомиться и найти единомышленников. Также надо, наконец, решить - хотите ли вы жить в уютном, ухоженном доме или будете существовать, не вникая ни во что и потихоньку ругая власть за то, что она вас бросила, безвозмездно передав вам в собственность жилье.

Решение может быть принято  кворумом – наибольшим  количеством голосов (более 50 процентов), при котором кворум считается законным и может принимать решения. Он определяется какой-либо цифрой или процентным отношением.

«На общем собрании жильцов приняли решение поменять управляющую компанию. Я была не в курсе, меня просто поставили перед фактом. На мои возмущения ответил председатель ТСЖ: решение принято большинством. Но меня-то там не было! Могу ли я опротестовать решение?»

Ангелина Ивановна, жительница дома по улице Ярославского.

Кстати

Процентное соотношение исчисляется не количеством пришедших жильцов, а общим количеством квадратных метров, которыми они владеют.

Иными словами, голосуют не люди, а квадратные метры.

Управляющая компания или секта?

- Мы слышали, что сейчас под видом управляющих компаний выступают некие организации, которые не имеют под собой никаких материально-технических  ресурсов. Более того, что это секты. И некоторые товарищества собственников жилья реально попадают под их влияние и в результате попадают в долговую яму. Насколько оправданы эти слухи?

- Да, такое есть. Не буду сейчас говорить, как называется эта самая УК.  Но с момента перехода одного многоквартирного дома  в эту управляющую компанию – у них всего в управлении 8 МКД – у жильцов увеличилась плата за жилищно-коммунальные услуги. Однако, к сожалению, качество предоставляемых услуг не стало лучше. Жильцы жалуются на несоответствие температурного режима, грязь в подъездах, грязную воду, увеличение квартплаты, а также на агрессивную реакцию на жалобы жильцов. Причем сам директор – по совместительству пастор одной из евангелистских церквей – ведет  себя очень мило, читает проповеди жильцам. «Бог все благословит». И люди верят! 

Гипнотизирует их, что ли? Иначе объяснить тот факт, что люди согласны платить больше за услуги худшего качества, сложно. Корректировку платы за отопление данная организация никогда не делает, различными способами уговаривают жильцов подписать энергосервисный договор, согласно которому в течение трех лет будут проведены мероприятия по энергосбережению, а средства, полученные от экономии за тепло за эти годы, будут направлены на оплату этих мероприятий. При этом стороной по энергосервисному договору является не УК, а другое юридическое лицо.

Не верьте словам – проверяйте на деле!

«Мы хотим поменять управляющую компанию. Но боимся, как бы не стало еще хуже, чем есть… Думаем: как найти ту компанию, которая оправдывала бы заплаченные нами деньги?»

Анна Витальевна, микрорайон Сайсары.

- И правильно, что задумываетесь над этим вопросом.  Не нужно наобум менять шило на мыло. Нужно все несколько раз проверить и перепроверить. 

Первое, что вы должны сделать, – выяснить: имеет ли выбранная вами компания опыт по управлению жилищным фондом. 

Поинтересуйтесь профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная компания. 

Немаловажно, имеется ли у выбираемой компании аварийно-диспетчерская служба, насколько оперативно рассматриваются заявки граждан. 

Сколько домов находится в управлении – тоже важный момент. Предпочтительнее более 20. 

Одним из главных критериев при выборе управляющей организации служит длительность работы этой частной компании на рынке жилищно-коммунальных услуг. 

Управляющая организация должна иметь собственные средства, а не полагаться только на квартплату собственников жилья, с которыми заключила договор об оказании коммунальных услуг. 

Переговорите с жителями выбираемой компании, довольны ли они обслуживанием. Пригласите представителя компании, не бойтесь задавать интересующие вас вопросы, в том числе по тарифам, отчетности об исполненных работах и порядке принятия выполняемых управляющей компанией работах, участия представителей собственников в управлении домом. 

Не лишним было бы посмотреть список нарушений  в домах УК-кандидата, выявленных Управлением  строительного  и жилищного надзора РС(Я), на  официальном сайте ГИС ЖКХ — dom.gosuslugi.ru, а также уточнить, какая задолженность сложилась у управляющей компании перед ресурсоснабжающими оранизациями по расчетам за коммунальные услуги (АО «Водоканал», Энергосбыт, Сахатранснефтегаз).

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (сайт МЖКХ и Э РС(Я), городской портал One click Yakutsk.ru.)