Вот тебе, собственник, и Юрьев день!

Перефразируя известную поговорку, хотелось бы сделать небольшое уточнение. Если Юрьев день для крестьян был всего лишь один раз в году, то для собственников многоквартирных домов днем смены способа управления или управляющей организации может стать абсолютно любой день, который они сообща выберут и укажут в протоколе общего собрания.

Хорошие новости

Еще в начале лета вышли поправки к жилищному кодексу РФ, значительно изменившие некоторые сферы нашей жизнедеятельности. Часть поправок уже вступила в силу, и их успели «обкатать» даже в Якутске.

Ниже мы расскажем об этом подробнее. Одно из наиболее значимых изменений – это снятие «презумпции невмешательства» муниципальных органов в отношения собственника и управляющей организации. В течение нескольких лет существования указанных отношений львиная доля собственников так и не преодолела свою инертность и не смогла самостоятельно решать жилищные вопросы своими силами, как того требует закон. Серьезно повлиять на хаос в «коммуналке» Якутска не могли ни городские депутаты, ни руководство города, ни прочие «высшие силы». Правда несколько УК силами департамента ЖКХ и прокуратуры, суда удалось как-то вытеснить моральным давлением, и, может, кто-то из жильцов облегченно вздохнул. Увы, не все. Часть горожан все еще продолжает страдать в прямом и переносном смысле от некачественных услуг и невыгодного, часто бездарного управления их имуществом. Так вот, именно теперь, с 18 июня, появился смысл ходить с жалобами на свою управляющую организацию в муниципальные органы – управы округов и Департамент ЖКХ.

Итак, сегодня федеральный закон № 123 (ст. 165) рекомендует собственникам собрать свои обоснованные коммунальные претензии и выложить их на стол начальника департамента ЖКХ. В свою очередь, департамент в пятидневный срок обязан повести поверку по указанным жалобам, и в случае их подтверждения еще в течение 15 дней оказать помощь собственникам в изменении способа управления или с выбором другой управляющей организации.

Как закон работает в Якутске

Екатерина Бусуйок, начальник отдела по работе с УК и ТСЖ Департамента ЖКХ г. Якутска:
- «Обкатывать» начали с первого же обращения, к нам обратились жители дома по ул. Лермонтова, 166/2, где мы уже провели перевыборы УК, и на очереди общее собрание с жильцами дома по Петра Алексеева, 21/5. Всего поступило четыре обращения, мы по ним работаем, изучаем материалы. Отрабатывать каждое заявление мы обязаны, отреагируем и примем меры по всем жалобам.

- Какие недовольства жильцов послужили вмешательству муниципальных органов в их коммунальные отношения?
- Основанием послужили коллективные обращения по вопросам ненадлежащего оказания жилищно-коммунальных услуг, грубость кассира УК. Бывает, инициируют перевыборы и из личных неприязненных отношений к руководству УК, притом, что остальные собственники не согласны менять управление. Так, например, устоявшиеся компании успевают расположить к себе большинство собственников. Не каждое обращение может послужить поводом для смены управляющей компании. Все жалобы должны быть обоснованы и подтверждены. Систематичность неисполнения играет большую роль, но небольшие разовые нарушения вряд ли станут серьезным поводом для устранения УК от работы на данном конкретном доме. Также следует учесть, что не всегда имеющиеся проблемы с коммуналкой являются прямым нарушением в работе УК. Виноватыми могут быть признаны как поставщики услуг, так и сами жильцы, например, неплательщики. Все-таки УК покупает ресурс у поставщика и обязана расплачиваться с ним 100-процентно независимо от сборов. По этой причине в Якутске часто случаются ограничения в подаче коммунальных ресурсов или нечастого вывоза мусора. В любом случае, мы обязаны проверить и отчитаться перед жителями по результатам проверки.

- Первый блин каким вышел?
- Мы оказали инициативной группе собственников методическую помощь, провели общее собрание, на которое пригласили другие УК. Обговорили условия договора управления с ними, жители согласились. При этом они сами выбрали УК, на свой вкус.

- Как выбирали новые УК?
- Мы предложили собственникам компании, которые обслуживают жилой фонд в том же районе. Выбирали очень эмоционально, правда, в защиту прежней УК выступлений не было.

- Как отреагировали коммунальщики на новый закон?
- Кому уже пришлось столкнуться, отнеслись очень насторожено. В ответ на наши запросы о предоставлении документации для проведения проверки ответы мы получаем, но не от всех. Некоторые не хотят идти на контакт. По ним будет приниматься решение с учетом сложившихся обстоятельств и действующего законодательства. И это значит, что пришло время выезжать на общие собрания к собственникам для перевыборов.

- То есть сами коммунальщики еще не все в курсе последних веяний законодательства? Проводились ли вашей стороной какие-то ликбезы с ними?
- Сейчас пока все очень нагружены подготовкой к отопительному сезону. Планируем собирать всех в сентябре, чтобы конкретно обсудить, как дальше жить будем. На следующей неделе опубликуем план семинаров для председателей ТСЖ, и просим их обязательно участвовать. В первую очередь это нужно им самим, чтобы каждый
знал законодательство и свои права.

- Как вы сами оцениваете изменения в законе?
- Возможно, именно с применением данного закона придет время честной конкуренции, которая приведет коммунальный рынок Якутска к более качественному обслуживанию. В противном случае нерадивым компаниям придется уйти с этого рынка по требованию их клиентов.

- Есть ли в Якутске достойные компании, которым в итоге достанется хороший куш согласно их стараниям?
- Однозначно не скажешь, и в отношениях обеих сторон следует учитывать «качество» и УК, и жилфонда. Тут даже лучше сказать, что не каждый жилой фонд является лакомым куском для хороших УК, которые серьезно считают свои затраты. В любом случае, управление жилыми домами – это бизнес. Что до так называемого рейтинга УК, дальнейшая практика работы по новым положениям покажет, главное, чтоб собственники сами не ленились менять свою жизнь. Жалоб от населения на УК поступает достаточно, и бизнесмены от «коммуналки», которые спустя рукава относятся к своим обязанностям, вполне реально рискуют остаться без фонда, то есть без работы, так как теперь каждый имеет возможность обратиться в органы местного самоуправления и получить там реальную помощь. Тем более, задачу в корне изменить качество жизни населения перед нами ставит и глава нашего города. И президент республики.

Когда приходит время пересмотреть свои взгляды?
При ненадлежащем качестве и объеме предоставления жилищных и коммунальных услуг.
Когда собственники не могут добиться у своей обслуживающей организации отчета о проделанной работе и использованных средствах, или их не устраивает результат.
Когда обслуживающая организация систематически нарушает условия договора обслуживания, ненадлежащим образом исполняет обязанности, возложенные на нее согласно договору и законодательству.
Если у УК или ТСЖ имеются долги перед поставщиками услуг (при условии своевременной оплаты собственниками).

В какой период это лучше сделать?
С учетом наших суровых зим и огромной важности подготовки к отопительному сезону менять «начальников труб» удобнее и надежнее либо до начала подготовки (весной), либо сразу после запуска тепла. Однако в любом случае никто не вправе вам отказать в помощи в любое время года.

Как правильно жаловаться?
Собственники, не довольные обслуживанием, должны предоставить для дальнейшей проверки следующие документы:

• подробное описание фактов нарушений в свободной форме на имя заместителя главы по ЖКХ Саргина А.В. и оставить в приемной заммэра городской администрации (каб 215);
• копии заявлений в УК, акты, направленные в УК на устранение нарушений, которые не были исполнены;
• фотографии, подтверждающие факты нарушений (если имеются);
• иные документы, свидетельствующие о ненадлежащем обслуживании.

Не доволен работой ТСЖ?
Если собственники желают изменить форму управления домом на ТСЖ, следует обратиться с соответствующим заявлением в Управу округа по адресу дома или в департамент ЖКХ по ул. Ленина, 46 и просьбой оказать консультативную, юридическую или методическую помощь.
Если собственники, уже имеющие ТСЖ, имеют все вышеуказанные претензии, появляется повод задуматься о смене председателя на более толкового, а заодно и членов правления, и ревизионной комиссии. Согласно законодательству их полномочия определены сроком на два года, но по решению собрания собственников сменить их можно в любое время по той же схеме, как и УК, самостоятельно или при содействии департамента ЖКХ.

Как самостоятельно уйти от УК?
Решение о смене управляющей компании или способа управления принимаются собственниками на очном собрании. Если очное собрание не набирает кворума голосов (51%), голосование можно провести заочно. Имеющийся протокол (копию) решения следует выслать в УК как уведомление за месяц, а затем перезаключить все договора с поставщиками услуг.

Что может усложнить переход?
Непогашенные финансовые обязательства, например, за капитальный ремонт и долги за ЖКУ.