Как избежать ошибок в долевом строительстве

В итоге не все новоселы бывают довольны качеством жилья, ведь на бумаге все красиво и ровно, а на деле даже мелкие недочеты новой, «с иголочки» квартиры могут испортить им настроение. Это и кривые стены, и отсутствие звукоизоляции, и холод в квартирах... Возникает вполне закономерный вопрос: кто и как должен следить за качеством жилья? На что обратить внимание при заключении договора долевого участия?

Чужие грабли, или о чем плачут новоселы?

«Косяки» в строительстве существовали всегда – достаточно вспомнить знаменитую кривую Пизанскую башню или трещины в балках, поддерживающих пирамиду Хеопса. Но, разумеется, современных новоселов это мало утешит, ведь даже мелкие недоделки могут сменить радость от обладания новой квартирой разочарованием.

Какие наиболее частые жалобы можно услышать от новоселов?

... кривые, неровные и в трещинах стены

Как правило, такие дефекты, как кривые стены и полы, часто встречаются в кирпичных или блочных домах. При строительстве крупнопанельных домов при правильной установке панелей таких проблем не наблюдается. Кроме того, жильцы часто жалуются на трещины в стенах различных размеров, особенно если заметно, что трещина именно в стене, а не в штукатурке.

... храп соседа мешает спать

Повышенная слышимость – бич современных новостроек. Не очень-то приятно постоянно слышать все звуки жизнедеятельности соседей, и наступает момент, когда все эти шаги, падающие ложки, скрипы, храп или еще что похуже начинают выводить из себя. Стучать по батареям бесполезно – все-таки это не дебоши и громкая музыка, тут уже понятно, что застройщик попросту сэкономил на звукоизоляции.

... некачественные окна

Этот дефект выявляется не сразу. К примеру, дом сдается осенью, все вроде бы нормально. Но с наступлением холодов окна начинают подтекать, потеть, покрываться льдом, ветер буквально «ревет» в зазорах.

... сырость, плесень, грибок

Есть важные показатели качества, которые не видны невооруженным глазом. Это герметизация стыков стен и балконных плит, гидро- и теплоизоляция. Дефекты в этих системах могут привести к сырости, образованию грибка и плесени, промерзанию стен.

Это далеко не полный перечень строительного брака, который может быть в современных новостройках.

За качество отвечает застройщик, а не стройнадзор!

Застройщик - это главное лицо на любой стройке, и именно он должен осуществлять контроль качества возводимого жилья. Сам. Сам строит – сам отвечает.

Застройщику принадлежат права на земельный участок, на котором ведется строительство. Застройщик получает разрешение на строительство. Застройщик несет ответственность перед покупателями за сроки завершения строительства и за то, что полученные от покупателей деньги будут использованы по назначению.

Разумеется, строительная деятельность находится в поле зрения государственного надзора. Государственные надзорные органы проверяют, прежде всего, наличие разрешительной документации, соответствие их требованиям законодательства и другие важные моменты. Также проверяется соблюдение строительных норм и правил, соответствие проектной документации на каждой стадии строительства, в том числе при подготовке земельного участка и выполнении земляных работ, работ по монтажу фундамента, конструкций подземной и надземной частей, сетей инженерно-технического обеспечения, инженерных систем и оборудования дома. И к их компетенции относятся случаи, угрожающие жизни и здоровью людей.

Претензии по недочетам предъявлять виновному

Но кто отвечает за те самые досадные «мелочи», которые лежат в плоскости разбирательства непосредственно дольщиков и застройщиков? Свои претензии по качеству квартиры покупатель может предъявить уже на стадии приемки объекта после завершения строительства дома. Недочеты указываются в акте технического осмотра помещения и, как правило, устраняются застройщиком в течение месяца, после чего покупатель повторно осматривает квартиру и может либо подписать акт приемки, либо составить новый акт с претензиями.

После подписания акта приемки устранить все недочеты, как правило, сложнее – подписав акт, покупатель соглашается с тем, что не имеет претензий по качеству жилья.

Гарантия есть, а толку?

В соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет гарантийные обязательства в отношении построенных им многоквартирных домов.

Гарантия на инженерное оборудование зданий составляет три года, на остальное имущество (квартиры, стены, крышу, места общего пользования и т.д.) – пять лет.

Действие гарантии начинается с момента передачи квартиры участнику долевого строительства.

Если брак обнаружится в период гарантийного срока, жильцы могут требовать от застройщика устранения недоделок, а если собственники произвели ремонт за счет собственных средств – возмещения соответствующих затрат. Отказ компании от выполнения гарантийных обязательств может стать поводом для обращения в суд.

Сравнительная характеристика: монолит или каркас?

Много вопросов при выборе новостройки возникает по поводу материала, из которого будут строить дом, так как считается, что именно материал определяет такие качества дома, как шумоизоляция и теплоизоляция. Поэтому в Интернете разгораются нешуточные споры на тему того, какая новостройка будет качественнее.

Сравнительную характеристику монолитных и панельных новостроек представил риэлтор Александр Клеймёнов:

- Новостройка новостройке рознь. Противостояние «панель против монолита» - надуманное, это два разных способа строительства. Бывают качественные и некачественные дома обоих типов, здесь всё зависит от того, кто и как их строит.

Настороженное отношение к панельным домам у россиян сложилось благодаря не очень высокому качеству советской застройки. Однако сейчас, когда жильё строится в основном на продажу, параллелей проводить не следует. Стены современных зданий стали намного толще и теплее, а срок их эксплуатации превышает сто лет. Кроме того, при строительстве панельных домов используются конструктивные решения, защищающие здание от прогрессирующего обрушения в нештатных ситуациях.

А вот на качество строительства действительно стоит обратить внимание. Часто оно видно по криво подогнанным друг к другу панелям и плохо уложенным межэтажным перекрытиям. Нет, такое здание не развалится как карточный домик - несущий каркас не позволит. Но кто знает, в какие ещё проблемы может вылиться небрежное отношение застройщика к своей работе.

Договор – залог качества!

Самый главный вопрос будущего дольщика: «На что обратить внимание при заключении договора долевого участия, чтобы быть уверенным, что жилье будет качественным?»

Отвечает риэлтор Александр Клеймёнов:

- С принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Далее - Федеральный закон №214) неуверенные в своих силах застройщики с небольшими деньгами практически перестали рисковать и выходить на рынок недвижимости. Однако это не говорит о том, что вопрос с недобросовестными застройщиками решён окончательно.

Поэтому, прежде чем нести свои кровно заработанные деньги в строительную компанию, которая объявила начало продаж в строящемся доме, необходимо убедиться, что вы ничем не рискуете и в конечном счёте сможете заселиться в новую квартиру.

Прошлый опыт

Для начала необходимо выбрать застройщика и объект строительства. Самая объективная оценка застройщика - это уже реализованные им объекты. Поэтому останавливаем свой выбор на той компании, которая имеет ряд достроенных и заселённых объектов. Это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор и купить квартиру от застройщика.

Разрешение на строительство и проектная декларация

Согласно Федеральному закону №214, прежде чем начинать продажи, застройщик должен зарегистрировать в собственность или в аренду земельный участок, получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию. Прежде чем заключать договор, попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а также выясните, где и как опубликована или размещена проектная декларация, и ознакомьтесь с ней. Важно своими глазами увидеть учредительные документы указанного юридического лица. Эти действия позволят вам не стать заложником ситуации, когда строительство может быть приостановлено из-за нарушений в документации или отсутствия таковой.

Договор должен быть только на долевое!

Если все документы в порядке, можно приступить к следующему этапу - заключению договора долевого участия (далее - ДДУ). Федеральный закон №214 распространяется только на договоры участия в долевом строительстве, поэтому, если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» или какой-либо другой, а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит, застройщик пытается обойти данный закон. Другими словами, нормы законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей» на них распространяться не будут, что для вас может грозить негативными последствиями.

Правильно составленный договор

При оформлении самого договора долевого участия (ДДУ) стоит обратить пристальное внимание на некоторые нюансы:

1. В ДДУ должно прописываться определение подлежащего передаче дольщику объекта в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

2. Также должны быть чётко и полно прописаны характеристики квартиры: полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии (балкона). Рекомендуется обращать внимание на пункт, который обговаривает правила возможного уменьшения или увеличения заявленной площади после обмера БТИ. Помните: балкон или лоджия теперь не входят в общую площадь квартиры, которая должна обязательно быть указана в ДДУ.

3. В ДДУ стоимость квадратного метра жилой площади непременно должна быть обозначена конкретной суммой, а окончательная цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Срок и порядок уплаты цены договора тоже должны быть обговорены в ДДУ. Кроме того, Федеральный закон №214 даёт застройщику возможность изменить цену купленной квартиры только по соглашению сторон.

4. В ДДУ должен быть указан срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Необходимо знать, что такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства конкретного объекта недвижимости. Естественно, за просрочку передачи объекта застройщик уплачивает неустойку.

5. В ДДУ должен быть обговорен гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантия не может составлять менее пяти лет. По общему правилу гарантийный срок начинает действовать с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, однако договором может быть предусмотрен другой момент начала гарантийного срока.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключённым.

Госрегистрация договора

Важно помнить, что договор на участие в долевом строительстве считается заключённым только с момента государственной регистрации, соответственно, и расчёт с застройщиком по договору должен производиться только после осуществления процедуры государственной регистрации, а не в момент подписания договора.