Дмитрий Червяков: «Любой дом можно сделать элитным»

«Теория разбитых стекол» в «Кошкином доме»

- Этот дом уже был признан аварийным, но мы, можно сказать, его спасли и уже даже получили благодарность от главы города. Занимаемся им уже два года, и в этом году основной ремонт будет проводиться по программе капитального ремонта. Часть капитальных работ мы уже провели – кровлю, систему водоотведения. С Фондом зай­мемся завершением работ по электро- и водоснабжению, а также системы отопления. Ну, а на следующий год уже займемся «красотой» - косметическим ремонтом в подъездах. Главное, что в первую очередь мы сняли угрозу аварийности. Более-менее привели  в порядок подъезды, вывезли семь КамАЗов мусора и грязи из техэтажа, пять машин мусора – с чердака, включая множество кошачьих трупов. Боролись с многолетним въевшимся запахом и практически его истребили. 

Жильцы очень довольны нашей работой. Сейчас на собрании собственников решили установить домофоны, чтобы не допускать посторонних. Раньше этот дом был пристанищем многочисленных бомжей, не было ни одного окна в подъездах, сейчас всюду стеклопакеты.

Когда дом приняли, он стоял на «ледяной подушке» - постоянные течи канализации, фундамент, естественно, разрушен, угроза аварийности. Два года ушло на восстановление сетей жизнеобеспечения. После устранения течей провели энергоэффективное мероприятие – установили электронный гидроэлеватор, который позволяет иметь экономию на квартплате, и совместно с жителями сэкономленные средства мы вкладываем в дальнейшие преобразования, а частично – возвращаем. За счет средств экономии заменили приборы учета. 

- А как дела с платежами?

- Не совсем хорошо, скажу честно, но в самом начале было еще хуже. Порядка 60 % жильцов за коммуналку не платили вообще и не собирались платить никогда. Сейчас таких злостных неплательщиков осталось процентов 18-20 максимум, но с ними ведется работа. К неплательщикам принимаем законные меры – судебные приказы, ограничения подачи ресурсов. Среди неплательщиков в основном остались ведущие асоциальный образ жизни, и мы начинаем этап поквартирного обхода с судебными приставами. 

Кузьмина, 21: новее нового

- Когда мы приняли этот дом, ему было 5 лет,  к нам обратилась инициативная группа жителей этого дома, попросила, чтобы мы помогли провести собрание и перейти под наше управление от ЖКХ «Гагаринский». Честно скажу, за пять лет управления прежней УК новостройка серьезно сдала свои позиции. Был разрушен элеваторный узел, который мы оперативно восстановили. Через полгода купили узлы учета. В первый год брались за голову, потому что Энергосбыту платили по нормативам, на второй год пошло хорошо. Сейчас уже полностью установлено новое оборудование, которое позволяет нам экономить – электронный гидроэлеватор. Плюс это первый дом в городе, в котором управляющая компания реализовала программу дистанционного снятия показаний индивидуальных приборов учета – программа ЛЭРС. В конце месяца все показания автоматически снимаются и передают данные в программу. Еще только два ТСЖ так работают. 

Затем жители проголосовали за замену всего подъездного освещения на светодиодное с датчиками движения. И на второй год получили существенную экономию по электроэнергии и теплу, примерно миллион двести. 

Жители приняли решение на часть средств установить новую детскую площадку. Кроме этого, провели косметический ремонт подъездов. Все эти три года мы возвращаем часть сэкономленных средств в счет квартплаты самим жильцам.

Конечно, по закону жители могут сказать: не надо нам детскую площадку, красивых подъездов, верните нам деньги полностью. И мы вернем. Но радует, что наши собственники понимают, что все вложения в их дом и в дальнейшем будут давать экономию, а также повышать стоимость их недвижимости. 

У наших жителей есть пожелания на следующий год оборудовать и заасфальтировать парковочные места на сэкономленные средства. Также добавим цветов, клумб. Летом здесь очень красиво.

Полный пансион

- В подъезде этого дома всюду видеонаблюдение, тревожная кнопка – дом под охраной Росгвардии, оборудована уютная диспетчерская. Именно здесь диспетчер в электронном виде наблюдает за температурным режимом всех наших домов. Контроль – два раза в сутки. Заявки принимаются по телефону, вносятся в систему ЛЭРС, и больше никто не может вносить в них изменения. Все записи разговоров с диспетчерами, обращения, заявки хранятся на сервере полгода. 

Электронный гидроэлеватор производства Белоруссии, в пять раз дешевле аналогов фирмы Siemens, к примеру. Пять лет работаем с этим поставщиком, и специально для наших условий написали для этого прибора программу до минус 50 градусов. 

- Электронный гидроэлеватор сам регулирует подачу тепла в дом в зависимости от наружной температуры. Хорошая экономия достигается за счет того, что весной и осенью, когда во всех домах открыты форточки, у нас существенно понижается подача тепла, а иногда и вовсе отключается на день. Таким образом, в квартирах всегда комфортная среда.

Тем не менее приборы учета строго следят за температурой подачи теплоносителя в дом. Если он снижается, аппаратура фиксирует, и мы составляем акт, вплоть до перерасчета недопоставки ресурса. То же и по горячей воде. Эти же приборы фиксируют давление. Все показатели по всем домам видит диспетчер.

В подъездах дома зеркала, часы, цветы. Стены расписаны яркими картинами – приглашали школьника-любителя. За всем этим четко следит видеонаблюдение, что  очень организует самих жильцов.

- В палисадниках мы не садим деревья, только плодово-ягодные кусты – бузина, рябина, смородина, яблоня. Деревья у домов лучше не садить – их корни ломают отмостку, а кусты не будут мешать обзору из окон. Каждый год подсаживаем пятнадцать кустов.

О кадрах

- Диспетчер не имеет специального образования, достаточно навыков работы на компьютере. Работе с программами мы обучаем их сами. Вообще, работники успешной управляющей компании должны быть единомышленниками и дружить с жильцами. Чтобы найти хорошего сантехника, уходит где-то год. У нас есть текучка. Потому что к персоналу предъявляем высокие требования, в том числе и по социальной роли. Ни в коем случае не держим пьющих. Человек может выпивать, но так, чтобы на работе его в этом не заподозрили. Никакого похмелья, перегара. Не должно это увлечение влиять на качество работы и отношения с жильцами.

Экономить можно в каждом доме

При правильном управлении можно делать экономию на каждом доме. Конечно, сначала нужно вкладываться – в инженерные системы, технологии. Не каждый дом способен дать по миллиону в год, но не менее 400-500 тысяч рублей сэкономить можно даже на старых домах. В отличие от новостроек, у них ниже класс энергоэффективности. Здесь должно быть взаимопонимание управляющей организации и жителей. Чем больше вкладываешь – тем больше экономишь.

Например, в прошлом году мы приняли на обслуживание дом на Билибина, 13 с многочисленными недоработками, строительным браком. Верхние этажи жили без горячей воды три года. За год мы все восстановили. Но по счетам я вижу, что этот дом не даст высокой экономии. По отоплению придется давать температуру выше, чтобы в квартирах была всегда комфортная температура. Но экономия будет в любом случае.

Сейчас проводим работу по устранению недоделок, предложили жителям вынести на голосование три варианта решения проблем: для устранения промерзания цокольного этажа скинуться всем по полторы тысячи примерно и сделать сразу и вместе с этим получать экономию. Или сначала получать экономию, накопить года за два и реализовать этот проект. Либо профинансировать частичное утепление угловых квартир. У нас очень активный совет дома там, я думаю, жители примут правильное решение.

Главные в доме – жильцы

- Когда к нам обращаются, чтобы мы взяли их дом на управление, мы можем только согласиться или отказаться. Все остальное должны делать сами жильцы. Мы не бегаем с листками голосования по квартирам, никого не уговариваем, не агитируем. Жители сами должны разговаривать со своими соседями. Как управлять домом – решают собственники квартир. Мы можем предложить различные решения и воплотить те, за которые проголосовало большинство.

Есть такие дома, которые сами к нам просятся. Например, Можайского, 15. Сейчас вопрос смены УК рассматривает Жилнадзор. Но техническое состояние дома настолько… страшное, в подъездах зимой минус 10, канализация замерзает, проводка висит, крыша течет. И я понимаю, если сейчас возьмемся за них на полном серьезе, ресурсов может просто не хватить. Я считаю, не надо гнаться за количеством. Если берешь дом – то занимайся только им, как ребенком, пока он сам не сможет существовать. Обслуживать плохо мы не будем. 

Береги дом снову

- Принимаем решения по своим возможностям. Даже если мы берем новостройку, мы не пускаем все на самотек, а вкладываем деньги в современное оборудование, которое застройщиком не было предусмотрено. Например, в одном большом новом доме хотим воплотить интересные задумки – светящиеся клумбы, скамейки. В другом новом доме установили пандусы в подъездах, где живут инвалиды, установили шлагбаумы. Нет предела совершенству, скажем так. Практически любой дом можно сделать «элитным», если можно так выразиться. Было бы желание самих жильцов.

В некоторых домах мы делаем перерасчет с возвратом средств два раза в год, потому что денег хватает. 

Дом на Богдана Чижика возведен хорошим застройщиком, здесь тоже возникает большая экономия. Здесь мы установили пандус для жителей с ограниченными физическими возможностями, шлагбаум, всюду видеокамеры, умный домофон со съемкой. Можем установить видеокамеры на каждом этаже, чтобы жильцы и их имущество были под круглосуточной качественной защитой. Заменим одну детскую площадку на более «взрослую», для подростков, в плане есть установка тренажеров во дворе. Появится второй шлагбаум, новое ограждение с одной стороны. Чем хороши новостройки в этом плане: с момента сдачи дома мы только улучшаем их, и они очень долго остаются новыми. Жильцы сами выходят на субботники, улучшают все вокруг своими руками. 

Я считаю, что качество жизни в доме зависит полностью от собственников. Если они не будут относиться равнодушно к своему имуществу, дом их будет процветать!