Как выселить из квартиры?

Перестали платить? Выселить!

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке по следующим основаниям:

- задолженность по оплате в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок;

- невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, если договор найма заключен на срок до одного года (краткосрочный найм);

- разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) либо другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность согласно правилам ст.ст. 677, 680, 685 ГК РФ;

- помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- использование жилого помещения не по назначению;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (ст. 687 ГК РФ).

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1-3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан. Согласно этой же статье, под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимается совершение неоднократных, постоянно повторяющихся действий по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями.

Факт нарушения прав и интересов соседей может быть зафиксирован полицией в протоколе об административном правонарушении, который может быть истребован судом по ходатайству истца и использован как доказательство наличия оснований расторжения договора (ст. 56 ГПК РФ)

Подаем иск о выселении 

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика, оформляется в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ, подлежит оплате государственной пошлиной в размере 300 рублей. Если у нанимателя образовалась задолженность по оплате жилья, будет лучше заявить требование о ее взыскании одновременно с иском о выселении, так как после выселения может быть затруднительно определить местонахождение ответчиков и их имущества.

Если квартиранты будут использовать все возможные правовые механизмы для сохранения за собой права пользования данным жилым помещением, то выселение по решению суда может растянуться на несколько месяцев. 

Срок рассмотрения дела – два месяца (ст. 154 ГПК РФ), срок для подачи апелляционной жалобы – один месяц (ст. 321 ГПК РФ), срок рассмотрения судом апелляционной инстанцией – два месяца (ст. 327.2 ГПК РФ). 

Также есть вероятность подачи ответчиками заявления об отсрочке исполнения решения суда (по ст. 203 ГПК РФ), что может затянуть исполнение на срок от месяца до года. 

Срок исполнения решения суда – два месяца (ст. 36 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). 

Кроме того, суд может предоставить срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, в пределах одного года.

За самоуправство ответишь!

Часто наймодатель, не желая длительного судебного разбирательства, вызывает полицию или насильно выносит вещи нанимателей на улицу, меняет дверные замки. Разберемся, чем могут обернуться такие действия. Полиция может помочь только в оформлении факта нарушения прав и интересов соседей. Выселением она не занимается: это вне ее компетенции. Что касается самовольного выселения должников (вынести вещи на улицу, сменить замки и т. д.), то такие действия подпадают под статью 19.1 КоАП РФ «Самоуправство». 

За самоуправство предусмотрен административный штраф на граждан в размере от 100 до 300 рублей. Те же самые действия, которыми причинен существенный вред, влекут уже уголовную ответственность в виде штрафа до 80 000 рублей (ст. 330 УК РФ).

Мой дом — не крепость моя

Выселить могут не только нанимателя, занимающего жилое помещение по договору социального найма, но и собственника. Лишиться права пользования жилым помещением, принадлежащим на праве собственности, лицо может в следующих случаях:

– при невыплате ипотечного кредита за это жилье;

- при обращении взыскания на имущество в счет долга (если квартира не является единственным жильем);

- в случае нарушения прав соседей и после незаконной перепланировки.

Как выселяют из ипотечной квартиры?

Квартира, купленная за счет ипотеки, до полного выполнения заемщиком кредитных обязательств, находится в залоге у банка. В случае невыплаты кредита по решению суда или договору между залогодателем и залогодержателем на данное жилое помещение может быть обращено взыскание. Квартиру отнимут у должника и выставят на торги в соответствии со ст.ст. 56-59 Федерального закона «Об ипотеке».

Если суммы, полученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, недостаточно для удовлетворения требований банка, то в силу пункта 3 статьи 350 ГК РФ он вправе получить недостающую сумму за счет другого имущества должника. Если же банк в порядке, установленном законом «Об ипотеке», оставляет за собой заложенное имущество, а его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требований, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.

При этом в силу п. 1 ст. 78 закона «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире. 

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если он в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

За что выселяют из квартиры, не являющейся единственным жильем?

Собственника могут выселить за долги не только из квартиры, являющейся предметом ипотеки, но также из квартиры, которая не является единственным пригодным жилым помещением для него и его семьи (п. 2 ст. 446 ГПК РФ).

Лица, проживающие в такой квартире, подлежат выселению, так как право собственности при обращении взыскания на квартиру и продаже ее с торгов прекращается. Если собственник и члены его семьи отказываются «съехать» добровольно, то выселение происходит в судебном порядке на основании решения суда по ст. 35 ЖК РФ. 

По результатам исполнительного производства составляется акт о выселении.  

Уважай соседей!

Согласно статье 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления в лице администрации населенного пункта может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Судебная практика говорит о том, что выселить по статье 293 ГК РФ вполне реально, однако для этого необходимо соблюсти строгую процедуру – должно иметь место одно из перечисленных в законе оснований для выселения, должен быть установлен факт направление собственнику предупреждения и факт его получения, а также факт неустранения нарушений, указанных в предупреждении. На практике несоблюдение этой процедуры влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

За незаконную перепланировку

Незаконная перепланировка также может быть основанием для выселения собственника, если он не смог в судебном порядке отстоять право на сохранение данного жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии и отказался приводить его в первоначальный вид в разумный срок. В этом случае суд удовлетворяет иск в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Поскольку право собственности прекращается, собственник и члены его семьи подлежат выселению (ст. 35 ЖК РФ).

Проживание в квартире по договору социального найма обязывает нанимателя содержать жилое помещение в целости и сохранности, использовать его по назначению и соблюдать права и законные интересы соседей, в противном случае ему грозит выселение по решению суда. В зависимости от оснований выселить могут как в другое жилое помещение, так и... на улицу.

За что еще могут выселить?

Впрочем, нанимателя могут выселить не только за неуплату коммунальных услуг, но и по объективным причинам. Например, когда квартира признана непригодной для проживания. В таком случае нанимателю должны предоставить другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее требованиям ст. 89 ЖК РФ. С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения могут также выселить, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, или земельный участок, на котором оно расположено, подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд;

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено. Или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Или увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

- жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» (ст. 85 ЖК РФ).

Предоставляемое другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта, состоять из того же числа комнат. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (п. 3 ст. 89 ЖК РФ).

За неуплату на улицу не пойдешь

В случае, если основанием для выселения нанимателя и членов его семьи является невнесение без уважительной причины платы за жилое помещение и коммунальные услуги непрерывно более чем за шесть месяцев, то в таком случае в соответствии со ст. 90 ЖК РФ ему должны предоставить другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по мнению Верховного суда РФ (Постановление Пленума от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»), могут быть отнесены:

- длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;

- тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры;

- болезнь нанимателя и (или) членов его семьи;

- наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.  

Выселить на улицу!

В ст. 91 ЖК РФ прописаны основания, в соответствии с которыми наниматель и члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения – в никуда. В данном случае речь идет о виновных действиях нанимателя, который:

- использует квартиру не по назначению (исходя из ст. 17 ЖК РФ) – в качестве офиса, или склада, для содержания и разведения животных, превращая таким образом жилое помещение в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование нанимателем жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение в части пожарной безопасности, санитарно-гигиенических норм и т.д.;

- систематически нарушает права и законные интересы соседей. Речь идет о неоднократных, постоянно повторяющихся действиях по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями. В качестве примера таких действий может служить постоянное нарушение закона о тишине, когда гражданин в ночное время производит ремонтные работы, слушает громко музыку или играет на музыкальных инструментах. Также к нарушениям прав соседей относятся хулиганские действия в отношении соседей и т.д.;

- систематически допускает разрушение жилого помещения и его структурных элементов – дверей, окон, полов, сантехники; 

- лишен родительских прав, а его совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.  

Однако, выселение без предоставления другого помещения происходит только по решению суда. Причем после того, как наймодатель предварительно уведомил о необходимости прекратить нарушения. Однако это не относится к случаю выселения нанимателя, лишенного родительских прав в отношении ребенка, с которым он больше не может проживать в одном жилом помещении.

Как происходит выселение?

Если речь идет о принудительном выселении, то оно возможно только на основании решения суда. После его вступления в силу, выдается исполнительный лист, который предъявляется в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель выносит постановление о возбуждении исполнительного производства. Его копия направляется лицу, которое подлежит выселению. В документе должен быть указан срок для добровольного исполнения решения суда, по истечении которого выселяют уже в принудительном порядке приставы-исполнители.