Кто усложняет земельный вопрос, или что делал президент в КЗО?

На пути к аукциону

Согласно действующему законодательству выделение земельных участков для коммерческого использования должно проводиться только путем аукционов. Заявки от предпринимателей на их проведение начали поступать с середины 2010 года, но до сих пор ни одного аукциона по земле для бизнеса проведено не было. Почему?

Для городского предпринимателя первая, последняя и единственная инстанция, с которой он имеет дело в отношении земли, – это Комитет земельных отношений. Туда он подает заявку, оттуда должен получить информацию о торгах.

А вот что происходит с этой заявкой дальше:

1. Департамент архитектуры и градостроительства выносит первичное заключение о соответствии участка градостроительным нормам – положительное либо отрицательное.

2. Решение о формировании участка на основании положительного заключения ДАиГ выносит Комиссия по регулированию земельных и градостроительных отношений под председательством первого заместителя главы Игоря Никифорова.

3. ДАиГ определяет точные границы участка согласно градостроительному плану, делает расчет требуемых максимальных мощностей электричества, газа и воды.

4. Запрос с расчетом требуемых максимальных мощностей направляется поставщикам коммунальных услуг, от которых должен прийти определенный ответ – либо с указанием этих мощностей, либо с отсутствием технических условий для подключения.

5. Далее согласование Роспотребнадзора.

6. Затем учет в Кадастровой палате.

7. Оценка участка. Её проводит фирма, с которой заключен муниципальный контракт.

8. Единая конкурсная комиссия на основании всего пакета документов выставляет участок на аукцион.

Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации, если хоть одна инстанция не пройдена, участок выставлять на аукцион нельзя.

По информации председателя КЗО Александра Коробова, озвученной им на Координационном совете, 34 земельных участка (под магазины – 5, под киоски – 8, под административные здания – 9 и под производственные базы – 12) в 2010 году застряли на стадии согласования с поставщиками коммунальных услуг. Ни по одному из них поставщики не дали определенного ответа – ни положительного (с точным указанием мощностей), ни отрицательного. Отказ от поставки коммунальных услуг – не препятствие для аукциона. В этом случае стоимость участка снижается, и он может быть выставлен на аукцион (а приобретший его предприниматель должен думать об альтернативных источниках, к примеру, электроэнергии).

Точное количество заявок, связанных с предпринимательской деятельностью, Александр Коробов на Совете назвать был не готов. Сказал, что около трехсот, при этом львиная доля этих запросов элементарно не отвечала нормам градостроительства – участки задевали проезжую часть, перегораживали пожарные проезды и прочее.

Там же, на Координационном совете, было решено создать рабочую группу и проанализировать поступившие заявки предпринимателей, запросы КЗО, ответы Департамента градостроительства и коммунальных служб. В эту группу вошли журналист Виталий Обедин и предприниматели Александр Скрипин и Сергей Шабалин.

Нулевой процент?

28 февраля группа представила в Управление предпринимательства, промышленной политики и транспорта аналитическую записку по итогам своей работы, где прозвучал неожиданный вывод: «На сегодняшний день главным административным барьером для субъектов предпринимательской деятельности (индивидуальных предпринимателей и юридических лиц) в области земельных отношений являются не компании-поставщики ЖКУ, как прозвучало 8 февраля 2011 г. на заседании КС предпринимателей при главе администрации ГО «г. Якутск», а сама администрация. Конкретно – структурное подразделение ДАиГ».

Далее в записке сообщалось, что «соответствующая информация уже доведена до сведения президента РС(Я) Е.А. Борисова».

На следующий день, 1 марта, Президент РС(Я) Егор Борисов лично провел совещание в Комитете земельных отношений. В совещании приняли участие руководитель администрации Айсен Николаев, министр имущественных отношений Виктор Ефимов, его первый заместитель Евгения Григорьева, глава Якутска Юрий Заболев, его первый заместитель, глава Комиссии по регулированию земельных и градостроительных отношений Игорь Никифоров, председатель Комитета земельных отношений Александр Коробов, главный архитектор Николай Алексеев, начальник Департамента архитектуры и градостроительства Якутска Семен Сергеев, начальник Управления предпринимательства, промышленной политики и транспорта Екатерина Полякова, руководитель МФЦ Татьяна Гладкова, председатель ЯГД Александр Саввинов, депутаты ЯГД Константин Федоров, Алексей Петров, члены инициативной группы Координационного совета Виталий Обедин, Александр Скрипин, Сергей Шабалин и приглашенные ими предприниматели.

Последними еще раз была озвучена основная претензия предпринимателей к городским властям и, в частности, к Комитету земельных отношений и Департаменту архитектуры и градостроительства: землю в городе не выделяют!

Все при этом немножко забыли, что анализировала рабочая группа именно отказы. Между тем, по информации главного архитектора Николая Алексеева, за 2010 год Департаментом было выдано 300 положительных и 204 отрицательных градостроительных заключений, а за два прошедших месяца 2011 года – 101 положительное и 63 отрицательных. Это общие цифры, здесь и участки под ИЖС, и под коммерческое использование. Отдельную разбивку по предпринимателям ДАиГ не делал, впрочем, ее не делают и в Земельном комитете. Поэтому в СМИ и прошла круглая цифра в 300 предпринимательских заявок, не дошедших до аукциона. Хотя сейчас известно точно: в КЗО поступило 212 заявок, связанных с предпринимательской деятельностью.

Кроме того, все забыли про те 34 заявки, о которых шла речь на Совете и которые не согласовали поставщики, они просто не смогли попасть к ним без предварительного согласования в архитектуре.

Согласитесь, процент согласований, может, и небольшой, но ведь не нулевой?

Без двоякого толкования

Специалистами Департамента архитектуры и градостроительства был проведен анализ причин отрицательных заключений. Вот его результаты:

«Несоответствие проекту планировки территории кварталов» (ст. 14 ФЗ «О землеустройстве» от 18.06.2001 N№78-ФЗ) - 32%. Надо сказать, что на данный момент утверждены проекты планировки 69 кварталов из 105 городских кварталов. О несоответствии проектам планировки речь может идти только в тех случаях, если земельный участок находится в том квартале, на который есть утвержденный проект планировки.

«Несоответствие градостроительному и функциональному зонированию» (п. 3 ст. 31 Градостроительного кодекса) – 12,7%. Это когда заявка подается в нарушение разрешенного использования земельных участков в данной территориальной зоне. Например, здесь можно построить социальный объект, а заправочную станцию – нельзя.

«Несоответствие линиям градостроительного регулирования» (п. 5 ст. 45 Градостроительного кодекса, ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 14 ФЗ «О землеустройстве») - 10,7%. Заявка подается в нарушение так называемых «красных линий».

«Несоответствие схеме расположения киосков» (ст. 10 №381 ФЗ, распоряжение главы ОА от 16.08.2010 г.) - 10,7%. Схема, утвержденная главой летом этого года, сейчас проходит доработку, но не перестает действовать. Ознакомиться с ней можно на сайте городской администрации.

«По причине наличия объекта самовольного строительства» (ст. 36 Земельного кодекса, ст. 222 Гражданского кодекса) – 7,8%.

«По причине расположения в охранной зоне инженерных сетей производственных предприятий» - 5,45%.

По противопожарным и прочим требованиям СНИП – 4,9%. По причине отсутствия потребности в объектах розничной торговли и не соответствие схеме расположения киосков (ФЗ N№381 «Об основах госрегулирования торговой деятельности», распоряжение главы ОА от 16.08.2010 г.) – 0,4%. Стоит три киоска в ряд, а предприниматель хочет четвертый рядом воткнуть – этот случай.

По словам главного архитектора города Николая Алексеева, градостроительные нормы и правила двоякого толкования не допускают. Высокий процент отрицательных заключений он связывает с тем, что предприниматели продолжают подавать заявки на установку киосков в центре города, например. Меж тем как киоск – это временное сооружение. И городу пора уже от них избавляться. Все 558 киосков, стоящие сейчас в городе согласно утвержденной схеме, тоже будут со временем убираться. Кроме того, в январе месяце прокуратура Якутска проводила проверку по соблюдению юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями требований законодательства при установке объектов торговли (киосков, павильонов). По результатам этой проверки 170 из 558 действующих сегодня в городе киосков и павильонов (входящих в утвержденную главой схему) были признаны незаконными.

Новостройки вместо киосков

«Городу пора вырастать из «коротких штанишек», киоски – это прошлый век, - считает глава города Юрий Заболев. - Нам пора переносить торговлю в цивилизованные, специально отведенные помещения».

На совещании с президентом очень эмоционально выступили владельцы ларьков, с которыми муниципалитет не продляет договор аренды. На вопрос Егора Афанасьевича, что муниципалитет предлагает предпринимателям-владельцам киосков взамен, главный архитектор Николай Алексеев ответил, что за последние два года, помимо новых торговых центров, было введено порядка 45 тысяч квадратных метров на первых этажах жилых зданий под объекты торговли и соцкультбыта, где предприниматели могут приобретать или арендовать площади. Но этого, по мнению Егора Борисова, недостаточно. Предпринимателям должны предлагать альтернативные варианты по размещению торговых объектов, перемещаемых из центральной части города.

По результатам совещания Министерству имущественных отношений Республики Саха (Якутия) было поручено в двухнедельный срок (до 15 марта) провести по жалобам предпринимателей проверку.

Главе Окружной администрации Юрию Заболеву президент поручил провести работу по улучшению работы структурных подразделений в части предоставления земельных участков и градостроительной политики. Совещание по данным вопросам назначено на 25 мая.

Сначала – правила, потом – порядок

Обсуждался заявительный порядок предоставления земельных участков под садоводство, огородничество и дачное строительство, недавно отмененный по представлению прокуратуры города Якутска. После того, как руководитель МФЦ Татьяна Гладкова сказала, что, по ее мнению, он законодательству не противоречит, ей было поручено обжаловать действия прокуратуры по отмене заявительного порядка.

Глава города Юрий Заболев считает, что заявительный порядок город принял несколько преждевременно: «Вот примем «Правила землепользования и застройки» на апрельской сессии Якутской городской Думы, после этого можно будет и вернуть заявительный порядок наряду с очередным. А сейчас мое личное мнение таково: есть понятие социальной справедливости. Почему кто-то годами стоит в очереди, а кто-то может получить просто так участок под дачу чуть ли не в центре города? Просто потому, что он нашел этот участок? А ведь есть еще льготная очередь. Инвалид, например, не может ездить по пригородам и искать свободные земли. Он сидит и ждет, когда мы ему участок выдадим».

Чтобы планировать и на регулярной основе проводить торги по земельным участкам для коммерческой деятельности, муниципалитету необходимо иметь утвержденные проекты планировки кварталов. Сейчас утверждены проекты планировок 69 кварталов города из 105, еще 15 находятся на согласовании. Департаменту архитектуры было поручено ускорить работу по разработке и утверждению проектов планировки территорий кварталов, что до нехватки средств (стоимость проекта планировки одного квартала составляет порядка миллиона рублей), Егор Борисов поручил Министерству финансов республики предусмотреть и изыскать средства на финансирование этих работ в течение двух лет.

Департаменту архитектуры, Управлению предпринимательства, промышленной политики и транспорта и КЗО было предписано усилить разъяснительную работу в области наведения порядка в архитектурном облике Якутска. Президент отметил, что работа со СМИ в этой части не ведется или ведется очень слабо. Также им поручено ускорить работу в части обеспечения электронного документооборота.

К слову, уже в июне в муниципалитете планируют ввести новую программу для электронного документооборота. В ходе совещания выяснилось, что зачастую нормы законодательства в области градостроительной политики и земельных отношений трактуются специалистами ГАУ МФЦ и Окружной администрации города по-разному. Президент отметил, что в этом отношении необходимо выработать единый подход к процессу принятия решений, усилить работу по взаимодействию.

Главному архитектору Якутска по итогам совещания было поручено выработать новую градостроительную политику на территории города с учетом поддержки малого и среднего бизнеса.