Опасности для добросовестного покупателя

«Закрытая» земля

В  90-ые годы во время становления законодательной базы в сфере недвижимости было совершено огромное количество нарушений, и в наше время суды завалены так называемыми «земельными» делами. И история этих дел «тянется» именно из 90-х.  До февраля 2003 года граждане и юридические лица могли образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев). При этом каждому собственнику земельного участка выдавалось свидетельство на право собственности на землю, которое подлежало регистрации.  Свидетельство являлось документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служило основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению. Но сегодня что касается товариществ, то никаких документов, свидетельствующих о какой-либо из названных сделок по отчуждению земельного участка в его пользу, нет и быть не может.

Часто, подавая иск, сегодняшние хозяева считают, что являются хозяевами земли только лишь на том основании, что когда-то  первоначальный собственник участка (член СОТ) подал в СОТ заявление о передаче земли в собственность товарищества или своему другу-свату-брату, в свою очередь, думая, что своим заявлением он отказался от земельного участка. И «новый» хозяин земли, считая процедуру передачи законной, немедленно приступает к  освоению земли, строит дом, сажает огород. При этом, не поверите, до сих пор есть такие «хоязева», которые должным образом не оформили участок на свое имя! И зря, так как сегодня первоначальный хозяин имеет полное право распоряжаться участком по своему усмотрению - продать, завещать, подарить с  оформлением сделки в органе по регистрации сделок с недвижимостью. 

Действия всех лиц, осваивающих земли без соблюдения порядка их оформления, расцениваются как самозахват, а возведенные на таких участках объекты подлежат сносу как самострой.

Собственником именно недвижимого имущества добросовестный приобретатель по общему правилу признается с момента государственной регистрации перехода прав.

Остерегайтесь квартир бывших супругов

Обычно после развода супруг, на которого оформлена недвижимость, стремится быстро продать совместно нажитую во время брака недвижимость, хотя для ее продажи требуется нотариальное согласие второго супруга. Также часто случается, когда супруга — не собственник совместно нажитой квартиры и до официального развода живет отдельно от мужа у родителей, у подруги, и муж, будучи собственником, решает продать нажитую в браке квартиру.   Другой супруг, узнав о нарушенном своем праве, обращается в суд, который  признает сделку недействительной, и наш добросовестный покупатель вместо квартиры приобретает головную боль в виде судебных исков  по возмещению  материального ущерба с того супруга, который продал ему имущество. Причем взыскать реальные деньги будет очень и очень сложно, а порой невозможно.

Трехлетний срок исковой давности о разделе имущества супругов начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

То есть сделка может быть оспорена спустя много лет после развода и опять же не в пользу добросовестного приобретателя.

Бойтесь наследников и больных!

Также лишиться можно части имущества, приобретенного у наследника. В любой момент может выясниться, что на нее есть наследники с обязательной долей в наследстве. Это - несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, другие нетрудоспособные иждивенцы. И если они вдруг появятся или за них заступится  прокуратура, то добросовестный покупатель, как минимум, потеряет право собственности на часть приобретенного имущества, а взыскать материальный ущерб с наследника-продавца почти невозможно.  

Также по решению суда у вас отберут недвижимость, если она принадлежит недееспособному гражданину, о недуге которого вы не знали, ведь часто больной  внешне не отличается от здорового. Тем не менее, договор купли-продажи признается ничтожным,  если недуг продавца будет доказан судебной экспертизой. И наш покупатель прощается не только с недвижимостью, но и с деньгами, так как потраченную сумму реально ему никто не вернет. 

Автомобиль с сюрпризом

Что касается покупки автомобиля, то он может быть в залоге, скажем, за кредит или в аресте за долги прежнего хозяина. Обманув ГИБДД (якобы, потерял оригинал техпаспорта) и получив дубликат  документа, заемщик продает автомобиль. Покупатель, не подозревая, что автомобиль находится в залоге, оформляет его на свое имя. Проходит время, и банк, не получая платежей, проводит проверку и выясняет, что автомобиль продан и у него новый собственник. И банк обращается в суд с иском к покупателю об обращении взыскания на залог, и теперь за автомобиль банку должен платить покупатель. При этом параллельно с иском банк подает в суд ходатайство о наложении ареста на залог в обеспечение исковых требований, и до решения суда добросовестный покупатель даже не сможет продать злополучный автомобиль хотя бы для погашения залога. Вместо него это делает суд - автомобиль или продается на торгах, или переходит банку.

А наш покупатель, в свою очередь, имеет право обратиться за взысканием ущерба с продавца, но, как правило, с него нечего взять. Самое худшее в этом случае – это, по мнению Верховного суда РФ, «исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено».

В случае авто, не прошедшего таможенное оформление, есть положительный пример из практики Конституционного суда. Так, 5 марта 2009 Конституционный суд РФ установил, что покупатель на момент приобретения авто не знал и не должен был знать о незаконности его ввоза на территорию страны, и что он не обязан проходить процедуру таможенного оформления. Следовательно, покупателю суд дал возможность не только владеть, но уже пользоваться и распоряжаться таким автомобилем. 

Запомните! Многократное переоформление не гарантирует полную безопасность от изъятия. Поэтому, если вы не хотите судебных споров, не хотите остаться без авто и без денег, то проверьте объект покупки не только визуально, но и по базам данных.

Кругом мошенники

Беда в том, что описанные случаи часто планируются заранее.  Все обставляется так, чтобы покупатель даже не заподозрил о негативных последствиях. Владелец автомобиля скрывает, что в случае продажи залогового имущества право залога сохраняет силу. Бывший супруг скрывает, что второй супруг имеет право на половину недвижимости. Наследники, никогда не скажут, что имеются еще наследники с обязательной долей в наследстве. А что касается недееспособных, то часто именно их родственники и планируют подобные сделки – продать, вернуть, да еще и остаться с деньгами.  

Но если даже факт запланированного нанесения ущерба покупателю налицо, в действиях всех перечисленных лиц далеко не всегда имеются составы преступлений, предусмотренных Уголовным кодексом РФ, чем и пользуются собственники имущества и родственники продавцов, в том числе и мошенники, сговариваясь с продавцами. 

Не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги на предъявителя.

Законно не проверишь

Как видно, действительно, добросовестный покупатель сталкивается в суде  со слабой нормативной базой. В государственных учреждениях какую-либо  информацию о собственности продавца, о его семейном положении и состоянии здоровья чужому человеку не получить — везде требуют доверенность.  В Росреестре за 200 рублей вы можете взять справку об объекте, где есть информация о долевой собственности или об обременении имущества.

Таким образом, пока депутаты Государственной думы думают и решают, какие поправки внести в те или иные кодексы, черпать информацию приходится всеми доступными и недоступными методами, в том числе черпать информацию из окружения продавца.