Земля раздора. Кто ответственен за снег и лужи во дворе

Совершенно очевидно, что городское хозяйство не в силах, да и по большому счету не обязано вывозить снег со всего жилого фонда и придомовых территорий, как частных, так и многоквартирного — это прерогатива собственников и нанятых ими управляющих компаний. Но как показала практика весны этого года, возникают ситуации, когда снег выпал, но ответственных за его уборку де-юре нет. «ЭС» попробовала разобраться во всех перипетиях юридической казуистики.

КТО ВИНОВАТ

Смотрите: вот стоит, например, 6-ти подъездный дом, в котором вы проживаете. С детской площадкой, парковкой, санитарной точкой и другими элементами благоустройства. Выпал снег, который мешает всем — мамочкам с колясками, мусоровозу, приехавшему забрать мусор, автовладельцам, у которых «сократилась» парковка. Вы неравнодушный и начинаете искать ответственных за вывоз снега. Ищете и не находите. Управляющая компания говорит, что брала на управление только сам дом и общедомовое имущество, но не придомовую площадку, потому что по документам дом без таковой.

Далее вы звоните в управу по месту жительства, пытаетесь выяснить там, кто должен убирать снег, но там вас с высочайшей долей вероятности перенаправят в УК и будут правы. Возможно, у вас стальной характер и вы намерены идти до конца и обращаетесь в прокуратуру, но и там, скорее всего, разведут руками, потому что правы все, но никто не ответственен. Как же так произошло?

1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс, согласно которому у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности возникает со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. Если толковать буквально — вы одновременно и хозяин придомовой территории, и нет, при условии, что ваше право документально не оформлено.

Всего на территории города 2263 МКД — из них 1394 сформированы под пятном без учета придомовой территории, что составляет 61% от общего количества многоквартирных домов, — из них, 353 дома признаны аварийными.

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД — частое явление, встречающееся повсеместно. Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество проводились только к концу 90-х. Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы. Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет).

ЧТО ДЕЛАТЬ

Окружная администрация г. Якутска, как и другие муниципалитеты страны, стараются найти универсальное решение уже довольно долго. К сожалению, на сегодняшний день есть только два очевидных пути: судебный и финансовый. Первый — самый простой и можно сказать практика уже сложилась. Прокуратура подает иск о признании недействительными координат земельных участков под МКД и просит суд установить новые границы с учетом придомовой территории. Обычно, суд удовлетворяет такие иски, если это требование не ущемляет права третьих лиц, и обязывает органы госрегистрации внести соответствующие изменения.

Второй путь менее тернистый, но архизатратный. Для того, чтобы провести кадастровые работы собственники должны заплатить сами. Расчет складывается по формуле 15% от кадастровой стоимости земли. Как пояснила замначальника Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска Акулина Друзьянова речь может идти на миллионы руб­лей. Одним из вариантов здесь может быть законодательное понижение процентной ставки до 2–3%, в исключительном случае и только для таких МКД, для проведения кадастровых работ. Но, повторимся, такой подход может затянуться на годы, а проблема может возникнуть уже следующей весной.

В СУХОМ ОСТАТКЕ

Между тем столичный Департамент ЖКХ и энергетики не сидит сложа руки и периодически совещается с участниками процесса, главным образом, крупнейшими управляющими компаниями Якутска. На одном из последних было принято компромиссное решение просчитать экономически обоснованный тариф на вывоз снега и откачку талых вод. Этим в срок до 2 июля 2023 года займется Департамент экономики и стратегического планирования Окружной администрации г. Якутска. Далее, УК согласуют эти работы с установленными тарифами с собственниками жилых помещений. Это по мнению всех участников позволит точечно снять напряжение в весенний период. Представители УК заверяют, что зачастую горожане с пониманием относятся к проблеме, но не всегда готовы поддержать собственным руб­лем такие работы, если тариф взят с потолка.

«ЭС» продолжит следить за развитием событий и первым расскажет о принятых решениях своим читателям.

Эта зима в Якутске стала самой снежной за всю историю метеонаблюдений. В этом году выпало аномальное, рекордное количество снега за всю историю метеонаблюдений. В предыдущие десять лет средний показатель по вывозу снега с территории города составлял 300–350 тысяч кубометров. В зимний сезон 2022–2023 годов на сегодня вывезено порядка 830 тысяч кубометров снега.

ЧТО ГОВОРЯТ ВЛАСТИ

Аркадий Сивцев, заместитель прокурора г. Якутска:

— Мы смотрим на договора управления домом управляющих компаний и видим, что отсутствие придомовой территории является основанием не выставлять счета и соответственно вывозить снег или откачивать талые воды. Жители об этом зачастую даже не знают. У нас же нет никаких правовых оснований для привлечения УК к административной ответственности. Конечно, говорить о том, что мы совсем никого не привлекаем тоже нельзя. Мы за весну оштрафовали порядка пяти УК, а учитывая, что их в городе 78 — это капля в море. Поэтому от того, насколько быстро мы сможем найти решение этого вопроса, напрямую зависит санитарное состояние дворовых территорий и право граждан на благополучную жизнь.

Валерий Роев, начальник отдела регистрации земельных участков управления Росреестра по РС(Я):

— Существует мнение, что исправить ситуацию может так называемое исправление реестровой ошибки. Вместе с тем, есть позиция Центрального аппарата Росреестра, что допускается исправление ошибки конфигурации и описания местоположения земельного участка, но изменение его размеров, принятие ПМТ и внесение изменений в градостроительную документацию — это нарушение законодательства и реестровой ошибкой считаться не может.

Георгий Гаврильев, первый заместитель главы ГО «город Якутск»:

— Мы сделали запрос в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов, с просьбой разъяснить, по какой возможной модели возможен выход из сложившейся ситуации. Одним из механизмов может стать законодательная инициатива, по примеру той же гаражной или дачной амнистии. Понятно, что это долгий путь, но он позволяет решить его системно.

Матвей Лыткин, председатель Общественной палаты г. Якутска:

— Мы видим, что это проблема целиком лежит в юридической плоскости, которая вряд ли будет волновать рядовых горожан. Но объективно решение проблемы может лежать в правильной ее организации. Например, когда по стране была введена мусорная реформа, наши люди сперва со скепсисом отнеслись к новым подходам по вывозу мусора. Сегодня такой вопрос уже не стоит. Так же должно происходить и со снегом, и с талой водой, и дождевой.

Роберт Мативосян, директор УК «Жилищный стандарт»:

— Лет 12–10 назад, когда принимался федеральный закон о капремонтах и стоял вопрос привлечения федерального финансирования, срочно принимались решения, которые позволили быстро оформить земли под пятном здания. За чей счет проводились такие работы? Давайте вернемся к той истории и посмотрим, насколько это возможно сейчас. Я как руководитель, который ежедневно общается с людьми, заверяю вас, что жители крайне неохотно соглашаются на какие бы то ни было дополнительные траты за свой счет.

Родион Шарафисов, директор УК «Престиж»:

— Мы уверены, чтобы погасить проблему, нужно заложить эти работы в тариф для собственников помещений, и учитывать площади придомовой территории, потому что участки везде разные.